ליקויי בניה – שאלות ותשובות

אני ובת זוגתי התחתנו לא מזמן. אנחנו רוצים לרכוש דירה חדשה מקבלן או דירה מאדם פרטי- האם ליווי משפטי למהלך כזה הוא דבר הכרחי?

אקדים ואומר שרכישת דירה היא לא דבר של מה בכך ולכן המלצתי- להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום. עורך דין המתמחה בתחום של נדל"ן וליקויי בניה יכול להדריך אתכם בדיוק למה לשים לב בחוזה מכר ואילו שאלות יש לשאול, וכך להימנע מהתעסקות מיותרת בתביעות נגד קבלן ומעוגמת נפש מיותרת בעתיד.
סעיפים 2 ו-3 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מסדיר את החובות המוטלות על קבלן או מוכר באשר למידע שעליו לספק לרוכשים לגבי הנכס שהוא מוכר.

מתי עלולה להיווצר בעיה כאשר רוכש קנה דירה ולא הסתייע בעורך דין? אתן דוגמא. 

זוג מגיע לרכוש דירה, מקבל מידע לגבי מפרט ולגבי הוראות תחזוקה ושימוש של הדירה, אך לא מקבל מידע לגבי הקרקע עליה בנוי הבניין וגם לא שואל אודות עניין זה. הזוג חותם וכך גם רוכשים נוספים, והפרויקט יוצא לדרך. הזוג מקבל את המפתחות, נכנס לדירה, השנים חולפות. כעבור 5 שנים בערך מיום כניסת הרוכשים לדירות, הם מגלים סדקים בקירות וברצפה ואפילו ברצפת החניה. הסדקים מתרחבים עם חלוף הזמן והופכים לפתחים של ממש, גורמים בעיות רבות במערכות הניקוז והאינסטלציה בבניין ומתחילים לעורר את חששם של הדיירים. הדיירים עורכים בירור, יוצרים קשר עם העירייה, מזמינים מהנדס. בדיקה יסודית של מהנדס מגלה ממצאים מסוכנים ביותר- הקרקע שעליה נבנה הבניין מצויה במצב של גלישת קרקע, ולא רק שיש לפנות מיידית את הבניין מפאת סכנת חיים, אלא שלא ברור אם אפשר להשאיר את הבניין עומד על תילו, או שמא יש להרוס אותו.
הריסת המבנה תביא לאובדן מוחלט של כספי הרוכשים, ואילו חיזוק הבניין אם יוחלט להשאירו ולחזקו, יביא לירידה בערך הנכס באופן משמעותי, ולבזבוז כספים נוספים לצורך חיזוק משמעותי של הבניין בעלות מיליוני שקלים. מקרה כזה יכול להיחשב כ"אי התאמה יסודית" לפי החוק.

ייתכן מאוד שיעוץ מקצועי טרם קניית הדירה בבניין הזה היתה מצילה את אותו הזוג והרוכשים הנוספים מקניית דירה בבניין שמצוי על קרקע לא יציבה כזאת אשר הובילה אותו לתסבוכת משפטית. לפיכך, השקעה לא גדולה ביעוץ משפטי טרם קניית דירה יכולה למנוע הוצאות גבוהות על ייצוג משפטי ועוגמת נפש רבה בעתיד.

איך אני אדע שהבדיקות שאני עושה והשאלות שאני שואל את הקבלן או המוכר הן מספיקות כדי להימנע מלהגיע למצב של הליך משפטי בעתיד בגין ליקויי בניה? איך אני אדע שהחוזה שאני חותם עליו לא "ידפוק אותי"?

אם לא בטוחים, תמיד כדאי להיוועץ במומחה בתחום ליקויי בניה שיסביר לך במה צריך וחשוב להתמקד. ולגבי חוזים- כשחותמים על חוזה גדול שיש לו השלכות על סכומי כסף גדולים או על דברים חשובים שמגולמים בהם סכומי כסף גדולים כמו דירה- תמיד מומלץ להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום חוזי מכר.
לגבי השאלות שכדאי לשאול- כדאי מאוד לשים לב לכל פרט שכתוב או לא כתוב במפרט שעל הקבלן/המוכר לצרף. מפרט כשמו כן הוא- מסמך המפרט את כל הפרטים הנוגעים לדירה, לבניין בו מצויה הדירה, ואף לקרקע עליה בנוי הבניין. בנוסף במפרט אמור להיות פירוט של החומרים, המידות והגדלים שמהם עשוי כל דבר המצוי בדירה או המרכיב את הדירה, מן הפרט הקטן ביותר אל הגדול ביותר. במפרט גם צריכים להיכלל פרטים על תקנים שלפיהם נבנו דברים בדירה ובבניין. כמובן שמדובר בפרטים רבים ואם לא בטוחים לגבי הימצאותם או אי הימצאותם של פרטים מסוימים- תמיד אפשר להיוועץ בעורך דין מומחה בתחום. לפי סעיף 2 לחוק, הקבלן או המוכר חייבים לצרף לחוזה המכר מפרט והוראות תחזוקה ושימוש. אם רוצים לערוך שינויים בדירה ולפיכך גם במפרט- צריך לעשות את השינויים לפי סעיף 3 לחוק העוסק בפרטי המפרט.

קניתי דירה, הכל היה בסדר. עברו שנתיים ולפתע החלו להופיע ליקויים בצנרת שהביאו לנזילות- מה אפשר לעשות?

קודם כל, להודיע לקבלן ללא דיחוי על הליקויים שהופיעו. החוק מעניק תקופת בדק לכל ליקוי בניה מרגע מסירת הדירה לרוכש, בהתאם לסוגו. במהלך תקופת הבדק חלה חובה על הקבלן או המוכר לדאוג לתיקון הליקוי. שימו לב! אם מדובר בבניין שבנייתו נסתיימה אחרי שנת 2011 או בדירה שחוזה המכר לגביה נכרת אחרי 2011, אז יחול תיקון מס' 5 לחוק המכר (דירות), התשל"ג- 1973. מה אומר תיקון מס' 5 לחוק? במסגרת התיקון ניתנו פרקי זמן ברורים בהם הקבלן או המוכר יהיו אחראים לתיקון ליקויי בניה אפשריים שיצוצו במבנה. קנית דירה? הכל היה בסדר? פתאום כעבור שנתיים הופיעו בעיות בצנרת שהובילו לרטיבות? תוכל לדרוש מהקבלן או המוכר שמכרו לך את הדירה לשאת באחריות לתיקון הליקויים הללו. אם מדובר ברטיבות לדוגמא, סעיף (6) לתוספת לחוק קובע כי הקבלן או המוכר יישא באחריות לתיקון כשל במערכות צנרת למשך ארבע שנים מיום רכישת הדירה. יכול להיות שתיתקל בהתנגדות מצד הקבלן או המוכר, התנגדות שלעתים תוביל להליך משפטי. מה שיכול להקל על ההליך המשפטי ולפעמים אפילו לחסוך אותו הוא עיגון ברור של סעיפים בחוזה המכר המתייחסים לליקויים עתידיים אפשריים. אם כי גם אם לא עיגנתם בחוזה את האחריות המוטלת על הקבלן או המוכר, עדיין החוק עומד לטובתך, הרוכש, שכן סעיפי החוק ברורים ומטילים אחריות על תיקון הליקויים על הקבלן או המוכר, ככל שמדובר בפרקי הזמן הקבועים בחוק.

מקרה שהגיע לפתחו של בית המשפט-

באחד מן המקרים שהגיעו לבית המשפט דובר על פרויקט בקרית מוצקין שהוצע למכירה בשנת 2016. גבי ולילך (שמות בדויים) רכשו דירה בפרויקט ונכנסו לדירה בחודש יולי 2017. כעבור עשרה חודשים מכניסתם לדירה, התלוננו בפני הקבלן כי חלק מהאריחים ברצפת הדירה מתנדנדים. בתגובה השיב הקבלן שבמסגרת תיקוני שנת בדק שעתידים להיערך בחודש אוגוסט 2018, העניין ייבדק והתיקונים הנדרשים ייעשו. 

למרות תשובת הקבלן, גבי ולילך לא חיכו לבדיקה והתיקון, ופנו להגיש כתב תביעה בבית המשפט נגד הקבלן. בעת בירור התביעה, טען הקבלן כי לא ניתנה לו הזדמנות ניאותה לבצע את התיקונים כפי שמתיר לו החוק וכי שהוסכם גם בין הצדדים בהסכם. מנגד, טענו גבי ולילך כי הקבלן התמהמה וכי בינתיים נוצרה רטיבות איומה בגלל הליקויים באריחים, ושגם בעבור זה הם דורשים פיצוי מהקבלן, בתוספת פיצויים על עוגמת נפש שנגרמה להם ועל שלושה חודשי שכירות שהם צריכים לממן בדירה אחרת, כדי שיהיה אפשר לבצע את התיקונים בדירתם. בתשובה לטענת הקבלן כי לא ניתנה לו הזדמנות ניאותה לתקן את הליקויים באריחים, טענו גבי ולילך כי הוא התכוון לתקן את הליקויים באופן לא משביע רצון ולא מקצועי, לפי חוות דעת שמאי מומחה, כלומר בצורה של החדרת בטון נוזלי שככל הנראה לא היה מייתר את החלפת הריצוף, והיה נותן פתרון זמני בלבד ומציף את הבעיה מחדש בחלוף זמן לא רב.

התובעים ביקשו מבית המשפט לפסוק להם פיצויים בכסף ולא לחייב את הקבלן לתקן בעצמו, מכיוון שבין הצדדים כבר שררו יחסים עכורים ואי- אמון והם לא סמכו על הקבלן שיתקן כמו שצריך.

מה פסק בית המשפט?

• לגבי טענת הקבלן כי לא ניתנה לו הזדמנות ניאותה לתקן את הליקויים- בית המשפט דחה את טענת הקבלן וקיבל את טענת התובעים, ואת טענת השמאי המומחה, לפיה הפתרון שהוצע על ידי הקבלן (החדרת הבטון הנוזלי) יעניק פתרון זמני בלבד ולא פתרון קבוע, והורה לקבלן לשלם לתובעים את הסכום שנקבע בחוות דעת השמאי עבור הליקויים האלה, כ-30,000 ₪. 
• לגבי טענת הפיצויים עבור שלושה חודשי שכירות- בית המשפט דחה את בקשתם של הזוג עבור שכירות מכיוון שהזוג לא הוכיח שהתיקון יצריך מהם לא לשהות בדירה. נכון הדבר שייגרם להם חוסר נוחות במהלך ימי התיקון של האריחים, אך אין הדבר מצדיק תשלום עבור שלושה חודשים שכירות בדירה אחרת. 
• לגבי טענת התובעים עבור עוגמת נפש שנגרמה להם במהלך כל התקופה שחיו בדירה עם אריחים פגומים-  בית המשפט דחה את טענת התובעים מכיוון שהם לא הראו אינדיקציות ברורות לכך שסבלו בתקופה הזאת, דווקא ההפך הוא הנכון, כאשר הקבלן השיב שיבוא לתקן את הליקויים בחודש אוגוסט 2018, גבי השיב לו בהודעה "בסדר גמור" ולא התלונן על הזמן שייקח עד שיגיע הקבלן לתקן ולא ניסה להאיץ בקבלן.

אם כן, ראינו כי במקרה זה נטענו שלל טענות של הדיירים-הקונים נגד הקבלן והתנהלותו, חלקן התקבלו, חלקן לא, כמובן שכל מקרה לגופו, אך המסר הוא ברור- אם ישנם ליקויי בניה, בית המשפט יבדוק האם נעשה מאמץ כן ואמיתי מצד הקבלן לתקן את הליקויים והאם התובע נתן לקבלן הזדמנות ניאותה לתקן את הליקויים. בית המשפט לא מסתפק בזה ושואל שאלות מקצועיות, כמו שקרה במקרה הנ"ל. בית המשפט ביקש חוות דעת מומחה משמאי מוסמך ומקצועי שנתן את חוות דעתו לעניין הפתרון שהוצע על ידי הקבלן, וכשראה כי מדובר בפתרון זמני שלא נותן פתרון ראוי- הורה לקבלן לשלם לתובעים את הכסף עבור תיקון ראוי. 

איך אני יכול לדעת בתור קונה שבמקרה שלי בית המשפט יורה לקבלן לתקן את הליקויים או יורה לו לשלם לי פיצויים עבור ליקויי בניה?

בית המשפט ישקול מספר שיקולים בבואו להכריע האם לאפשר למוכר לתקן את הליקויים שהצביע עליהם הקונה, או לחייב את המוכר בתשלום פיצוי כספי עבור הליקויים.

שיקול ראשון– אם המוכר והקונה לא מסכימים על הדרך שבה צריך לפעול לצורך התיקון ומנגד פסיקת פיצויים תביא לכך שהקונה יקבל פיצוי כדי לממן את הליקוי כפי שהוא רואה לנכון, בית המשפט יטה להורות למוכר לשלם פיצוי כספי במקום לאפשר לו לתקן בעצמו, מן הטעם הפשוט שהצדדים לא מסכימים על הדרך ואיכות התיקון, ולכן יש חשש שאם ייעשה תיקון הוא ייעשה שלא לשביעות רצונו של הקונה.

שיקול שני– ככל שחלף זמן בין מועד מסירת הדירה לקונה לבין מועד אפשרי לתיקון הליקויים על ידי המוכר, בית המשפט יעדיף מתן פיצוי כספי לקונה על פני תיקון ליקוי שעומד זמן רב.

שיקול שלישי– ככל שבין הצדדים שוררים יחסי אי אמון, יהיה קושי בפיקוח על ביצוע תיקון הליקויים ובית המשפט יעדיף לפסוק פיצויים לקונה כדי שהקונה יעשה את התיקונים בעזרת מישהו מטעמו.