מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין האחים יכולה להיות תהליך מורכב ומאתגר, במיוחד כאשר מדובר במספר יורשים. האם תמיד צריך למכור את הדירה? מה קורה אם אחד היורשים רוצה לגור בה? כיצד מחלקים את התמורה בצורה הוגנת? במאמר זה נענה על שאלות אלו ונוספות המטרידות רבים שירשו דירה יחד עם אחים או בני משפחה אחרים. נסביר מהם השיקולים העיקריים בתהליך קבלת ההחלטות, וניתן עצות מעשיות כיצד להימנע מסכסוכים ולהגיע לפתרון מוסכם. בסוף המאמר תוכלו להבין טוב יותר מהן האופציות העומדות בפניכם, ולקבל החלטה מושכלת על הצעדים הבאים בתהליך.
מהי דירת ירושה?
דירת ירושה היא דירה שעוברת בירושה מאדם שנפטר ליורשיו על פי צוואתו או על פי חוק. כלומר, אם אדם נפטר והשאיר אחריו דירה, היא תעבור באופן אוטומטי לבעלותם של היורשים שלו, בהתאם לחלוקה שקבע מראש בצוואה, או אם לא השאיר צוואה – על פי חוק הירושה. הדירה הופכת להיות שייכת במשותף לכל היורשים, גם אם מדובר במספר רב של אחים, בנים, בנות או קרובי משפחה אחרים. זו דירה ש"נופלת מהשמיים" על היורשים, והם צריכים להחליט מה לעשות איתה.
סכסוך משפטי בין אחים על דירת ירושה? כך תוכלו למנוע זאת
כאשר מספר אחים או בנות משפחה יורשים יחדיו דירה מקרוב מנוח שהלך לעולמו, המצב יוצר פוטנציאל למחלוקות ואי-הסכמות בנוגע לאופן הטיפול הרצוי בנכס. האם להשאיר את הדירה בבעלות משותפת ולהפיק הכנסות מהשכרתה? האם עדיף למכור אותה ולחלק את התמורה? מי מהיורשים יהיה זכאי להמשיך ולהתגורר בה? וכיצד מתבצעת בפועל חלוקה הוגנת ושוויונית של רווחי המכירה בעתיד?
שאלות לא פשוטות אלו יוצרות קרקע פורייה למחלוקות וויכוחים בין האחים, דבר אשר עלול להסלים במהרה לכדי תביעת ירושה יקרה וממושכת בבית המשפט. עורכי דין המתמחים בדיני ירושה ממליצים על מספר צעדים בהם ניתן לנקוט כדי למנוע הידרדרות להליך משפטי: ראשית, קיום ישיבה משפחתית של כלל היורשים והגעה להבנות בנוגע לעתיד הדירה.
שנית, אפשרות מומלצת נוספת היא שאחד היורשים ירכוש את חלקם של האחרים בדירה או ביצוע של חלוקת עיזבון שוויונית בין כולם. כמו כן, במידת הצורך ניתן למכור את הדירה ולחלק את הכספים. המטרה העיקרית והחשובה ביותר היא שימור יחסים טובים בין בני המשפחה.
באילו מקרים נמכרת דירת ירושה?
קיימים מספר תרחישים מרכזיים בהם עולה הצורך במכירת דירה שהתקבלה בירושה:
- מחלוקות בין היורשים – לעיתים קרובות, כאשר מספר אחים או בני משפחה יורשים יחד דירה, מתגלעות מחלוקות בנוגע להחזקה בה או השימוש בה בעתיד. למשל, ייתכן מצב שבו אחד היורשים מבקש לגור בדירה ואילו האחרים מעדיפים למכור אותה ולחלק ביניהם את הכסף. מחלוקות מסוג זה יכולות להוביל למתיחות וקרעים ביחסים בין האחים, ולכן לעיתים רבות הפתרון יהיה במימוש הדירה.
- שינויים במצב הכלכלי של היורשים – לפעמים אחד היורשים חווה ירידה חדה במצבו הכלכלי עקב מקרי חיים שונים כמו אבטלה, פיטורין, פשיטת רגל, גירושין וכדומה. מצב זה יוצר צורך דחוף במזומנים, אותם ניתן להשיג במהירות באמצעות מימוש דירת הירושה. שאר בני המשפחה יכולים להיענות לבקשה זו כהוכחת סולידריות.
- דירה הזקוקה לשיפוץ יסודי – לעיתים דירת הירושה שהתקבלה נמצאת במצב פיזי ירוד וזקוקה לשיפוץ נרחב ויקר מאוד שאינו מתאפשר ליורשים מבחינה כלכלית. במקרים מסוג זה, מכירת הדירה כמו שהיא לצד ג' וחלוקת התמורה בין האחים היא לרוב הדרך המועדפת.
צעד אחר צעד: כך מתבצע תהליך מכירת דירת ירושה
לתהליך של מכירת דירת ירושה יש מספר שלבים, בואו נעבור עליהם:
קבלת החלטה משותפת על מכירה
כאשר מספר יורשים זכאים יחד לדירה בירושה, יש לכנס ישיבת משפחה או התייעצות בין הצדדים הרלוונטיים, כדי לדון באפשרויות השונות: האם לשפץ ולהשכיר את הדירה, להשאירה כאופציית מגורים לאחד היורשים או לממש אותה באמצעות מכירה. כל היורשים צריכים להגיע להסכמה ולוויתורים הדדיים על הזכויות שלהם.
ביצוע הערכת שווי מוסמכת
יש לקבל הערכת שווי רשמית אצל שמאי מקרקעין, שתקבע באופן אובייקטיבי ועל פי נוסחאות מקצועיות מהו מחיר הדירה הריאלי כיום. מחיר זה יהווה בסיס לדרישות המכירה.
טיפול בהיבטים משפטיים ובירוקרטיים
עם קבלת ההחלטה למכור את הנכס, יש להתקשר עם עורך דין צוואות ודיני מקרקעין. עו"ד זה ידאג להשלמת הסדרה חוקית של זכויות היורשים בנכס, רישום נכון של הבעלויות וחלקיהם בטאבו ועוד.
שיווק הדירה וחיפוש קונים במחיר המבוקש
שיווק הדירה למכירה יכול להתבצע דרך פרסום בעיתונות ובאינטרנט, סוכנויות נדל"ן, משרדי שמאים וכיוצא בזה – במטרה לאתר קונים פוטנציאליים במחיר שנקבע על ידי שמאי המקרקעין.
משא ומתן והשלמת העסקה במועד
כשנמצא קונה במחיר הולם ולשביעות רצון המוכרים, ייערך משא ומתן לסגירת תנאי העסקה הסופיים, ותתבצע חתימה על הסכם מכר הדירה הכולל לוחות זמנים להשלמת העסקה.
קבלת התמורה וחלוקתה בין היורשים על פי ההסכמות
עם השלמת המכירה, הכספים יתקבלו ויופקדו בחשבון נאמנות, ממנו הם יחולקו באופן יחסי בין היורשים – בהתאם לאחוזי החלוקה שסוכמו מראש.
למה כדאי להיעזר בעורך דין כשמוכרים דירה שירשו אחים?
כאשר מספר אחים או בני משפחה יורשים יחד דירה מקרוב שנפטר, התהליך של מימוש הנכס ומכירתו הופך למורכב בהרבה מבחינה חוקית ובירוקרטית לעומת מכירה על ידי בעלים יחיד. ישנם צעדים רבים שיש לבצע כדי להעביר את הבעלות באופן מסודר מהמנוח אל היורשים תוך קבלת אישורי רשויות המס ורישום נכון של זכויותיהם בטאבו.
בנוסף, במצב בו מספר אחים מחזיקים בבעלות משותפת על דירה, קיים פוטנציאל גבוה למחלוקות וסכסוכים בנוגע לשאלות כגון: מי יהיה זכאי לגור בדירה? כיצד מתבצעת חלוקת הכספים שיתקבלו מהמכירה באופן שוויוני? מה קורה אם אחד מהיורשים מתנגד למכירה? מעורבות של עורך דין מנוסה בתחום דיני ירושה היא קריטית על מנת להתמודד עם שאלות וקשיים אלו, ולהבטיח העברת בעלות תקינה על הדירה תוך שמירה על זכויות כל הצדדים.
דרכים לחסוך במס בעת מכירת דירת ירושה בין אחים
במקרים בהם אחים יורשים ביחד דירה אך אינם יכולים או מעוניינים לבצע חלוקה ראשונית של הנכסים, נושא הזכאות לפטור ממס שבח הופך להיות קריטי ביותר. חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס יכול להינתן רק אם נוקטים בצעדים הנכונים בזמן המתאים. על כן, חיוני להיעזר בעורך דין מומחה לענייני ירושה שמכיר היטב גם את החוקים בתחום המקרקעין. רק ייעוץ מקצועי ומדויק יאפשר למצות כל דרך חוקית על מנת לשלם מינימום מיסים במכירת דירת ירושה.
*הבהרה: האמור הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו משמש כתחליף לייעוץ/ליווי משפטי. אין לראות באמור משום המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים, וכל המקבל החלטה על פי מאמר זה עושה זאת על שיקול דעתו ותחת אחריותו הבלעדית.
