אם ביטלו לכם חוזה שכירות, או שאתם מעוניינים לבצע ביטול חוזה שכירות על ידי אחד מהצדדים, המאמר הבא הוא בשבילכם.
כל בעל דירה מתחייב לספק לשוכר דירה ראויה למגורים אשר תואמת רמת חיים הולמת עבור הדייר, ומנגד שוכר הדירה מתחייב לא לפגוע בדירה, לשמור על תקינותה ולשלם את כלל התשלומים השונים על הדירה במועד שנקבע. זהו למעשה המשמעות של חוזה השכירות בתמציתיות – הסכם בין שני הצדדים.
אך מה קורה בחלק מן המקרים, מקרים שבהם לא מתקיימת הפרה ממשית של חוזה השכירות אך על אף האמור, אחד מן הצדדים מעוניין לבטל את החוזה? האם זה אפשרי? במקרים מסוימים – כן. במקרים כאלה ניתן לצאת מהחוזה בהתאם לתנאים הכתובים בו – התנאים המוגדרים ליציאה מהחוזה, ומיד נרחיב בנושא כדי שתוכלו להבין האם ניתן לבטל את החוזה במקרה שלכם, או שאולי מדובר במקרה שמצריך בחינה משפטית מעמיקה יותר.
מקרה ראשון: סיום חוזה שכירות מטעם השוכר של הדירה
חושדים שהמשכיר שלכם לא נוהג בתום לב או מפר את אחד מסעיפי החוזה?
ישנם מקרים רבים בהם בעל הדירה לא מקיים את התנאים שאליהם הוא התחייב בחוזה השכירות, בשל כך חוזה השכירות מופר ולשוכר הדירה יש אפשרות לבטל את חוזה השכירות טרם הגיע מועד הסיום שלו. לכל אדם אשר שוכר דירה יש אפשרות לבטל את חוזה השכירות, אם בעל הדירה מפר באופן בוטה את התנאים שאליהם הוא התחייב בחוזה השכירות.
כך למשל, במקרים בהם בעל דירה מתחייב לשוכר הדירה כי הדירה שהוא עתיד לקבל הינה ראויה למגורים של בני אדם, אך בפועל מתברר כי הדירה שעליה מדובר אינה עמידה לתנאים קיצוניים של מזג האוויר ובעקבות כך איכות חייו של שוכר הדירה נפגעת בצורה משמעותית.
מקרים כאלה למשל נחשבים להפרה בוטה של חוזה שכירות, ובשל כך שוכר הדירה יכול לבטל את חוזה השכירות.
נהוג לחלק את האפשרויות לביטול חוזה שכירות על ידי אחד מהצדדים לשלוש קטגוריות עיקריות. הקטגוריות הללו הן:
- ביטול חוזה שכירות על ידי אחד מהצדדים בעקבות התנייה מסוימת שקיימת בחוזה השכירות.
- ביטול חוזה שכירות על ידי אחד מהצדדים בעקבות פגם בכריתת חוזה השכירות.
- ביטול חוזה שכירות על ידי אחד מהצדדים בעקבות הפרה של חוזה השכירות.
מקרה שני: התרחשה הפרה של חוזה השכירות
האם קרתה הפרת חוזה בהסכם השכירות שלכם?
מצב שבו הופרו תנאים הכתובים בצורה מפורשת על גבי החוזה כלפי אחד מן הצדדים בחוזה, הדבר נכון גם לגבי בעל הדירה וגם לגבי שוכר הדירה.
במקרה של הפרת חוזה, נהוג לחלק מקרים מן הסוג הזה לשתי קטגוריות עיקריות:
- סיום חוזה שכירות בעקבות הפרה יסודית של התנאים – ברוב המוחלט של המקרים תנאי היסוד של החוזה הם התנאים אשר רשומים בחוזה השכירות עצמו.
במקרים שבהם התנאי שהופר אינו כתוב בחוזה השכירות הקביעה האם מדובר בתנאי יסוד או לא תתבצע באופן הבא: אם ניתן להניח שאדם ממוצע לא היה מסכים לחוזה השכירות, אם הוא היה מודע להפרת החוזה והשלכותיה, אז הפרת התנאי תיחשב להפרה יסודית של תנאי החוזה.
במקרים בהם אחד מהצדדים בחוזה מבצע הפרה יסודית של אחד התנאים או יותר, לצד שכלפיו הופר החוזה יש את האפשרות לבטל את חוזה השכירות אך עליו לבטל את החוזה תוך פרק זמן סביר מהרגע בו הצד השני הפר את החוזה.
- סיום חוזה שכירות בעקבות הפרה לא יסודית של התנאים – במקרים בהם הפרת החוזה נחשבת להפרה לא יסודית, אין אפשרות לבטל את החוזה באופן אוטומטי, על הצד שכלפיו הופר החוזה מוטלת החובה להודיע לצד השני על המקרה ולאפשר לו לתקן את הטעות שלו. כאשר התיקון אינו מתבצע תוך פרק זמן סביר והגיוני, לצד שכלפיו הופר החוזה יש אפשרות לבטל את חוזה השכירות.
מקרה שלישי: הפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה
כאשר אנו מדברים על ליקויים בדירה יש לתת את הדגש כי אנחנו מדברים על אחת הסיבות הנפוצות ביותר אשר בגינן מופרים חוזים על ידי משכירי הדירה. זאת מאחר שבמקרים רבים, ליקויים בדירה הם סיבה מוצדקת לביטול חד צדדי של חוזה השכירות מטעמו של האדם אשר שוכר את הדירה.
כדי לטפל בהפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה, יש להגיש תובענה מטעם המשכיר, אם אכן מדובר בהפרת החוזה. כל מקרה נבדק לגופו ובהתאם למאפיינים הספציפיים של כל מקרה, יש לבדוק האם הליקויים הקיימים בדירה הם אכן ליקויים רציניים או שמא מדובר בליקויים מזעריים שאינם משפיעים במידה רבה על מנת לבחון אפשרות להפרת חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה.
על בעל הדירה קיימת חובה לתת לשוכר דירה שראויה למגורים, ללא קשר להצדקה או לאי הצדקה של ביטול חוזה שכירות עקב ליקויים הקיימים בדירה.
כאשר בעל דירה ושוכר חותמים על חוזה שכירות ביניהם הם למעשה מסכימים על יחסים מסוימים ביניהם: במסגרת היחסים הללו בעל הדירה מחוייב להעניק לשוכר הדירה בית ראוי למגורי אדם ועל שוכר הדירה לעמוד בתשלומים קבועים על הדירה. כאשר שוכר הדירה מגלה כי קיימים ליקויים משמעותיים בדירה הם עשויים להיחשב כהפרת חוזה מצד בעל הדירה.
לא ניתן לחייב את שוכר הדירה להמשיך לגור בדירה בה קיימים ליקויים קשים ומשמעותיים מבלי לחייב את בעל הדירה לתקן את אותם ליקויים, זאת מאחר שבחלק מן המקרים הפרה של חוזה שכירות בשל ליקויים בדירה יכולה להיחשב כהפרה לכאורה בלבד, אך לאחר בירורים משפטיים אשר נערכים בבית המשפט קיים סיכוי כי התוצאה שתתקבל תצביע על כך שביטול חוזה השכירת הוא מוצדק וכי בעל הדירה אכן הפר את התחייבויותיו הבסיסיות מאחר וסיפק לשוכר דירה שסובלת מליקויים משמעותיים ואינה מספקת מגורים ראויים לאדם.
במקרים מסוג זה קיים סיכוי גבוה שהמערכת המשפטית תחליט להטיל על בעל הדירה מגבלות כספיות ו/או כספיות בשל הפרה של חוזה שכירות עקב ליקויים בדירה.
מקרה רביעי: ביטול חוזה עקב פגם בכריתת החוזה
ניתן למנות מספר קטגוריות שונות של פגמים אשר בגינם יש אפשרות לבטל חוזה שכירות, כל פגם הוא בעל מאפיינים שונים ומעניק לצד כלפיו הופר החוזה זכויות ביטול שונות:
- ביטול חוזה שכירות בעקבות הטעיה – ההגדרה להטעיה בחוזה שכירות היא מקרים בהם אחד מן הצדדים בחוזה הוטעה על ידי הצד השני בחוזה בכוונה (לא משנה אם ההטעיה נעשתה בצורה פסיבית או בצורה אקטיבית) ובעקבות כך הוא הסכים להתחייב לחוזה השכירות.
ההטעיה אינה חייבת להיעשות בצורה אקטיבית, סיבה מספקת לביטול חוזה שכירות בעקבות הטעיה היא: אי חשיפת פרטים שהיה צריך לחשוף על פי הנסיבות ו/או על פי החוק.
- ביטול חוזה שכירות בעקבות טעות – ישנם מקרים מסוימים בהם אחד הצדדים בחוזה השכירות מסכים לחוזה בעקבות טעות כלשהי בהבנת חוזה השכירות.
כאשר הטעות של אותו צד בחוזה מוכרת על ידי כולם, או שלפחות הוא היה צריך להכיר בה, לצד הטועה בחוזה יש אפשרות לבטל את חוזה השכירות בצורה אוטומטית, כל שעליו לעשות זה להודיע לצד השני החוזה על הרצון לבטל את החוזה.
במקרים שבהם הצד השני בחוזה השכירות לא הכיר את הטעות והוא לא היה צריך להכיר בה, המערכת המשפטית היא היחידה שיכולה לבטל את חוזה השכירות, מערכת המשפט מסכימה לביטול של חוזי שכירות רק כאשר מדובר במקרים מוצדקים בהתאם לשיקול דעתה.
- ביטול חוזה שכירות בעקבות כפייה – בחלק מן המקרים אחד מהצדדים בחוזה השכירות מסכים לחוזה רק בשל כפייה או לחץ מסוים אותו מפעיל עליו הצד השני בחוזה או אדם אשר נשלח מטעם הצד השני בחוזה. במקרים מהסוג הזה קיימת אפשרות לביטול חוזה השכירות על ידי הצד שעליו נכפה להסכים לחוזה.
- ביטול חוזה שכירות בעקבות עושק – סיבה נוספת שבעקבותיה אחד מהצדדים בחוזה יכול לבטל חוזה שכירות היא עושק.
כאשר אנו מדברים על עושק אנחנו למעשה מדברים על מקרים בהם אחד מהצדדים בחוזה השכירות מנצל את חולשתו הפיזית, מצוקתו או חולשתו הנפשית של הצד השני בחוזה על מנת שיסכים לחתום על החוזה.
בנוסף על כך, במקרים שבהם מתקיים עושק כנגד אחד מהצדדים בחוזה זה לא מספיק כדי לבטל את חוזה השכירות על ידי אחד מהצדדים בצורה אוטומטית, הצד כלפיו התקיים העושק צריך להביא הוכחות לכך שהתנאים עליהם הוא חתם אכן גרועים במידה שלא מתקבלת על הדעת.
מקרה חמישי: ביטול חוזה שכירות על ידי אחד מהצדדים בעקבות התנייה בחוזה
בחלק מן המקרים שני הצדדים בחוזה מגיעים להבנה כי קיים הסיכוי שאחד מהם ירצה לבטל את החוזה באופן חד צדדי, אי לכך שני הצדדים בחוזה מחליטים טרם החתימה על החוזה כי החוזה יכלול סעיף המאפשר ביטול חד צדדי שלו.
על פי עקרון חופש החוזים שני הצדדים יכולים להגיע לכל סוג הסדר עליו יש הסכמה ביניהם, אולם במקרים שבהם מדובר על התנייה לביטול חד צדדי של חוזה השכירות יש לכך מספר הגבלות בחוק.
ההגבלות הקיימות בחוק הן:
- לא ניתן להוסיף בחוזה השכירות סעיף המאפשר ביטול חד צדדי של חוזה השכירות רק מטעמו של בעל הדירה, אך יש אפשרות להוסיף סעיף שאומר ההפך.
- ביטל חד צדדי של חוזה שכירות יכול להתבצע רק אם התקבלה על כך הודעה מראש, על בעל הדירה קיימת החובה להתריע על ביטול חד צדדי לפחות שלושה חודשים לפני, לא ניתן לקצר את פרק הזמן הזה.
על שוכר דירה קיימת חובה להתריע על ביטול חד צדדי לפחות חודשיים לפני, שוכר דירה יכול לקצר את פרק הזמן הזה.
*הבהרה: האמור הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו משמש כתחליף לייעוץ/ליווי משפטי. אין לראות באמור משום המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים, וכל המקבל החלטה על פי מאמר זה עושה זאת על שיקול דעתו ותחת אחריותו הבלעדית.
