פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – המדריך המלא

במקרים שבהם מספר אנשים מחזיקים בבעלות משותפת על מקרקעין, יש סיכוי די גבוה שייתכנו מחלוקות ביניהם בנוגע לאופן השימוש בנכס ולאופן הניהול של הנכס – זה טבעי. כאשר בעלי המקרקעין אינם מצליחים להגיע להסכמה ביניהם, ניתנת להם האפשרות לבצע פירוק שיתוף בין יורשים כדי שכל מי שמחזיק זכויות בנכס יוכל לממש אותן. במקרים שבהם בעלי הנכס הם אחים, הדבר נקרא "פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים".
כיום אנו יכולים לראות מצבים רבים של בעלות משותפת במקרקעין בין אחים אשר קיבלו נכס בירושה מההורים שלהם אך הם אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן ניהול הנכס ואופן השימוש בנכס. תהיות אחרות אף עולות בנוגע לשאלת הזמן, או כפי שרבים שואלים את עצמם את השאלה בגוגל: "כמה זמן לוקח פירוק השיתוף?" – אז במאמר הבא נעשה לכם סדר. ריכזנו עבורכם את כל המידע הרלוונטי בנוגע לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים, בהמשך המאמר תוכלו למצוא מידע על הסיבות לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים, כיצד ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, פירוק שיתוף בירושה ועוד מידע נוסף. 

כיצד נוצרת שותפות במקרקעין בין אחים?

מאחר שמאמר זה עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים ובכל נושא הפירוק שיתוף בירושה, ראשית עלינו להבין כיצד נוצרת שותפות במקרקעין בין אחים. ברוב המוחלט של המקרים שותפות במקרקעין בין אחים נוצרת כתוצאה מירושה, כלומר, אחד ההורים הוריש לכל האחים יחד נכס מקרקעין מסוים כמו דירה. על מנת להעביר את הבעלות על הנכס לאחים, הם צריכים לקבל צו ירושה או שמא צו קיום צוואה (תלוי במקרה), כמו כן על האחים לדאוג לכך שירשמו את המקרקעין על שמם.

לצורך קבלת הצו במהירות המקסימלית אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין מקצועי בעל ניסיון בתחום זה, עורך הדין יגיש עבורכם את הבקשה לקבלת הצו וגם יטפל בנושא העברת הבעלות על הנכס לאחים. בנוסף, במקרים של חילוקי דעות בנוגע לאופן השימוש בנכס עורך הדין יעשה כל שביכולתו על מנת להביא את הצדדים למצב של הסכמה, אם לא תהיה אפשרות לחכך עורך הדין יעזור לאחים להגיש תביעה לצורך פירוק שיתוף בדירה. 

 

אולי יעניין אותך גם:

• פירוק שיתוף במקרקעין: המדריך המלא
• פירוק שיתוף בין בני זוג: מה עושים כאשר אין הסכמה על חלוקת הדירה והרכוש?
• כיצד מתמודדים עם סכסוכי ירושה בין אחים? כל התשובות כאן

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין – חשוב לדעת:

בחלק גדול מן המקרים, מקרקעין הנמצאים תחת בעלות משותפת גורמים לריבים ומחלוקות בין השותפים בבעלות על הנכס. במקרים מסוג זה השאיפה היא לפרק את השותפות בצורה היעילה ביותר ובדרך בה אף אחד מהשותפים לא יחווה פגיעה בזכויות שלו. 

חוק המקרקעין במדינת ישראל קובע כי כל אדם אשר לוקח חלק בשותפות על מקרקעין יכול לדרוש בכל רגע נתון לפרק את השותפות. הכוונה היא שלא ניתן לטעון טענת התיישנות נגד תביעות הנוגעות לפירוק שיתוף בין יורשים. 

 

מהן הסיבות לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים?

אחת הסיבות העיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים היא חוסר רצון של אחד מהאחים להחזיק בנכס בעקבות בעיות כאלה ואחרות. בחלק מן המקרים האחים לא מצליחים להגיע להסכמה ביניהם לגבי אופן השימוש בנכס, במקרים בהם קיימים מספר יורשים לנכס קיים קושי רב למצות את מלוא הפוטנציאל העסקי של הנכס מאחר וחילוקי הדעות הרבים מעכבים את ההתקדמות של הטיפול בנכס. 

 

עוד סיבה פופולרית שבגינה אחים רבים פונים לפירוק שיתוף במקרקעין היא מקרים שבהם נוצר סכסוך בין האחים. במקרים בהם מתחילים להיווצר סכסוכים בין האחים בנוגע לנכס והדבר מתחיל להשפיע על היחסים האישיים שלהם, יש כאלה אשר מעדיפים למכור את החלק שלהם בנכס ובכך לא לקחת חלק בשותפות. 

כמו כן, פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים יכול לקרות גם במצבים בהם המנוח הותיר אחריו חובות שניתן לפרוע על ידי מכירת הנכס, אך לא כל האחים מסכימים על כך שיש למכור את הדירה. 

 

חלוקה בעין בעת פירוק שיתוף בדירה

כיום קיימות מספר דרכים שונות בהן עושים שימוש על מנת לפרק שותפות במקרקעין בין אחים. אחת הדרכים הפופולריות ביותר לפירוק שיתוף במקרקעין הינה חלוקה בעין. 

כאשר אנו מדברים על חלוקה בעין אנחנו למעשה מדברים על פירוק שיתוף בנכס באמצעות יצירת יחידות חדשות בעלות גודל שווה או בעלות גדלים שונים (במקרים שבהם כל אח מחזיק באחוזים שונים מהנכס). אם יש אפשרות לפעול בדרך של חלוקה בעין זו תמיד תהיה העדיפות מאחר שכל שותף בנכס מקבל את החלק שלו מבלי שהשותפים האחרים בנכס חווים פגיעה כלשהי. שימוש בדרך של חלוקה בעין יעשה במקרים בהם יש אפשרות לחלק את המקרקעין. 

לצורך הדוגמא: חלוקה בעין תתבצע במקרים בהם יש אפשרות לחלק דירת מגורים ל-2 יחידות נפרדות זו מזו או שמא במקרים בהם קיימות מספר דירות בבניין אשר האחים מחזיקים בהן יחד. דוגמא נוספת היא מקרים בהם שני אחים מקבלים בירושה מגרש אשר ניתן לבנות עליו שני בתים בעלי גודל שווה, אם החלק של שני האחים בירושה שווה זה לזה, תהיה אפשרות לחלק את המגרש באופן שווה וכך כל אחד יקבל את חלקו במקרקעין. 

חשוב לציין כי לא בכל המקרים יש אפשרות לחלק את הנכס לחלקים שווים בקלות ובפשטות. במקרים בהם קיים קושי לחלק את הכנס יכול להיות שבית המשפט יחייב את היורשים בתשלומי איזון על מנת להשוות בין החלקים הנפרדים של כל אחד מהיורשים.

לא בכל המקרים חלוקה בעין תהיה האופציה שבה ניתן לבחור, זאת מאחר שיש מקרים שבהם ניתן לבנות על המקרקעין בית אחד ולא יותר.  

 

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – הפיכת מקרקעין לבית משותף

במקרים בהם יש אפשרות להפוך את המקרקעין לבית משותף, בית המשפט בדרך כלל יבקש לשמוע את עמדתו של המפקח על המקרקעין, לאחר שבית המשפט שומע את דעתו של המפקח על המקרקעין הוא יכול להחליט על פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים בדרך של רישום הנכס בתור בית משותף. במקרים שבהם מדובר על בית הכולל בתוכו מספר דירות וניתן לרשום אותו בתור בית משותף, חלוקת הזכויות בין האחים תתבצע באמצעות חלוקת דירות לכל אחד מן האחים בהתאם לחלק של כל אחד מהאחים בירושה. 

 

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – חלוקה באמצעות מכירה

במקרים בהם אין אפשרות לפרק את השותפות במקרקעין באמצעות חלוקה בעין או שמא במקרים בהם חלוקה בעין עלולה לגרום להפסדים משמעותיים של חלק מהשותפים או של אחד מהם, פירוק השיתוף בדירה יתבצע באמצעות מכירת המקרקעין לגורם שלישי וחלוקה של הרווחים בין כל השותפים. בית המשפט ימכור את המקרקעין למי שמציע את המחיר הגבוה ביותר – לעיתים היורשים מתחרים ביניהם על רכישת הדירה ובמקרים אחרים מוכרים את הדירה לקונים חיצוניים. 

 

בית המשפט העליון קבע כי בכל מקרקעין אותם ניתן לחלק דרך השיתוף תפורק באמצעות חלוקה בעין כל עוד דרך זו לא עתידה לגרום הפסדים משמעותיים לשותפים במקרקעין. 

בבתים הראויים להירשם בתור בתים משותפים לבית המשפט יש את האפשרות להחליט על פירוק השותפות באמצעות רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים וחלוקת דירות בו לכל אחד מהשותפים בהתאם לחלק שלו. כלומר, בית המשפט יעדיף בכל המקרים לפעול בדרך של חלוקה בעין, ורק במקרים בהם לא ניתן לפעול בדרך זו בית המשפט ישקול את האפשרויות הנוספות. 

בנוסף על כך חשוב לציין כי האחראי על יוזמת הפירוק אינו יכול להחליט על הדרך שבאמצעותה תפורק השותפות. מי שאחראי על בחירת הדרך לפירוק השותפות הוא בית המשפט, בית המשפט תמיד יבחר בדרך שמסבה הכי מעט נזק לשותפים במקרקעין. 

גם במקרים בהם השותף במקרקעין אשר יזם את פירוק השותפות מגלה כי בית המשפט עתיד להורות על חלוקת המקרקעין בדרך שאינה מתאימה לו, לא תמיד הוא יוכל לחזור בעצמו מהבקשה. ברוב המוחלט של המקרים כאשר אחד מהשותפים במקרקעין מבקש להמשיך את הפירוק למרות ההתנגדות של יוזם הפירוק, בית המשפט יענה בחיוב לבקשה שלו. 

 

 

באילו מקרים ניתן לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין?

כל אחד מהשותפים במקרקעין רשאים להגיש בקשה לפירוק השותפות בכל רגע שיבחרו. אך למרות זאת, החוק במדינת ישראל קובע כי יש צורך בהסכמה של כל השותפים במקרקעין אפילו אם הם לא אלו שיזמו את הפירוק. כלומר, במקרים בהם חלק מהשותפים מתנגדים לפירוק השותפות במקרקעין לשותפים האחרים אין אפשרות לפרק את השותפות. לא משנה אם מדובר על פירוק שיתוף במקרקעין בין שותפים עסקיים או שמא בין אחים, התנאים נשארים זהים. 

כאשר חלק מהשותפים אינם מסכימים על פירוק השיתוף במקרקעין, האפשרות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין תלויה בכך שבית המשפט יתרשם כי התביעה אינה הוגשה מתוך מטרה לפגוע בשאר השותפים וכי התביעה אינה מציגה שימוש לרעה בזכות להגיש תביעה – רק באופן הזה יהיה ניתן לפרק שיתוף במקרקעין ללא הסכמה מלאה של כל השותפים. 

 

באילו מקרים בית המשפט לא מורה על פירוק שותפות?

בחלק מן המקרים ישנן הגבלות מסוימות על פירוק שותפות. לצורך הדוגמא, במקרים בהם התובע מגיש תביעה לפירוק שותפות מתוך כוונה להטריד או לפגוע, בית המשפט יחליט לא להורות על פירוק השותפות בנכס. ישנם מקרים מסוימים בהם אחד האחים מחליט להגיש תביעה על מנת להלחיץ את יתר האחים שלוקחים חלק בשותפות. במקרים מסוג זה האחים יכולים לטעון כי האח התובע עשה שימוש לרעה בזכות שלו. 

במקרים בהם קיים הסכם שיתוף אשר מגביל את פירוק השותפות, בית המשפט יוכל להחליט על פירוק השותפות רק לאחר שלוש שנים מההסכם. 

חוק המקרקעין קובע כי גם שותפים שהצטרפו לנכס לאחר חתימה על ההסכם יצטרכו לפעול בהתאם להסכם. 

 

פירוק שיתוף בירושה / פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – חובת תום הלב

חל איסור לעשות שימוש לרעה בזכות להגיש בקשה לפירוק שיתוף בין יורשים. כמו כן, הגשת הבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין צריכה להתבצע בתום לב. שני הנושאים הללו הם בעלי חשיבות רבה מבחינת בית המשפט ובית המשפט מביע יחס לנושאים הללו במסגרת דיונים הנוגעים לבקשות פירוק שיתוף במקרקעין. 

לצורך הדוגמא, במקרים בהם אחד השותפים במקרקעין מנסה בחוסר תום לב לנשל את השותפים האחרים מהנכס במחירים נמוכים על ידי פירוק שותפות במקרקעין, הדבר עשוי להכשיל את הבקשה. 

 

במקרים בהם הבקשה לפירוק שותפות מוגשת בחוסר תום לב ומתוך מטרה להלחיץ את השותפים כדי לזכות ברווח לא הוגן, ליתר השותפים יש את האפשרות להגיש התנגדות לבקשה ולהוכיח השותף התובע מנצל לרעה את הזכות שלו. במקרים בהם טענתם של השותפים מתקבלת, בית המשפט לא מתייחס לבקשה לפירוק השותפות. 

 

היכן מגישים תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?

הערכאה אליה יש להגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין נקבעת על פי הפרמטרים הבאים:

• במקרים בהם הזכויות בנכס מקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין – יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום ללא כל קשר לשווי הנכס. 
• במקרים בהם הזכויות בנכס מקרקעין לא רשומות בלשכות רישום המקרקעין אלא במנהל מקרקעי ישראל או שמא בחברה משכנת – יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לשווי הנכס ( תביעה בנוגע לנכסים שהשווי שלהם לא עולה על 2.5 מיליון שקל תוגש לבית משפט השלום, תביעה בנוגע לנכסים שהשווי שלהם עולה על 2.5 מיליון שקל תוגש לבית המשפט המחוזי). 
• במקרים בהם מדובר בבני משפחה המעוניינים בפירוק שיתוף במקרקעין – יש להגיש את התביעה לבית המשפט לענייני משפחה. 

 

כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?

התשובה לשאלה הנפוצה: "כמה זמן אורך פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין" היא אינה חד משמעית, מאחר שמדובר בהליכים משפטיים בעלי דינמיקה ייחודית, ההתנהלות של כל אחד מהצדדים משפיעה בצורה משמעותית על משך ההליך. אך יחד עם זאת אפשר לומר כי בדרך כלל מדובר בהליך שאינו נמשך שנים רבות, בית המשפט עושה מאמצים על מנת לקצר ככל הניתן את משך קיום הליכים מסוג זה, זאת מתוך מטרה לגרום כמה שפחות נזק לצדדים במסגרת תקופת ההקפאה של הנכס ותקופת ניהול התביעה. 

הליכי פירוק שיתוף במקרקעין שנעשו בהסכמה יהיו מהירים יותר, מנגד, במקרים בהם לא קיימת הסכמה יהיה צורך בהגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, דבר אשר יהפוך את ההליך לארוך יותר.