פירוק שיתוף במקרקעין – המדריך המלא

ישנם מצבים המחייבים לבצע פירוק שיתוף בבית משותף. זה קורה בין בני זוג, אשר החליט לפרק את החבילה המשפחתית ולהתגרש, או שותפים על קרקע כאשר אחד מהם מרגיש שהוא שותף בעל כורחו ומעוניין לסיים את השותפות הכפויה. כאשר ישנה הסכמה לכך מכל הצדדים, תהליך הפירוק פשוט וזריז יחסית. קונים את חלקו של מי שמבקש לצאת מהשיתוף או מוכרים אותה לצד שלישי. אך מה קורה כאשר אין הסכמה לביצוע פירוק שיתוף בנכס המקרקעין? 

על פי חוק המקרקעין בישראל לא חלה התיישנות על זכות לפרק שותפות במקרקעין ולפיכך יכול ורשאי כל אחד המחזיק בבעלותו כל אחוז בעלות על מקרקעין, לדרוש פירוק שיתוף בה בכל רגע שהוא רואה לנכון. יתרה על כך החוק אף רואה בשותפות במקרקעין מצב זמני מלכתחילה שעתיד יהיה להתפרק בשלב כזה או אחר ובית המשפט מכיר בזכות לפרק שותפות כזכות יסודית. 

קישורים נוספים שאולי יעניינו אותך:

• פירוק שיתוף בין בני זוג: מה עושים כאשר אין הסכמה על חלוקת הדירה והרכוש?
• פירוק שיתוף בין בני זוג
• פתיחת תיק מזונות בהוצאה לפועל

רישום הנכס – פירוק שיתוף במקרקעין

ישנו הבדל בין רישום המקרקעין בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.  במקרה של רישום בטאבו, הליך של פירוק שיתוף יבוצע על פי חוק המקרקעין, ללא קשר לעלות המקרקעין וידון בבית המשפט השלום האזורי. בניגוד למקרקעין הרשומים במנהל מקרקעי ישראל או לחילופין אצל החברה הקבלנית, במקרה כזה הליך הפירוק ידון בבית המשפט השלום אם המקרקעין נמוך בשוויו מ- 2 מיליון ₪ ובבית המשפט המחוזי אם השווי גבוה מכך. יש לשים לב שבמקרה השני פירוק השותפות יתבצע על פי חוק המיטלטלין.

יוצא דופן משני המקרים הללו הוא כאשר מדובר בשותפות בין בני משפחה, כאשר אחד מבני המשפחה מעוניין לפרק את השותפות עם בני משפחתו. במקרה שכזה הפירוק יתבצע בבית המשפט לענייני משפחה.  

שתי שיטות עיקריות לחלוקה

השיטה המומלצת היא לחלק בצורה פיסית את הנכס אם הדבר מתאפשר. חלוקה זו מכונה "חלוקה בעין" והיא כוללת איזון כספי בין החלקים המחולקים אם הם אינם סימטריים אחד לשני מבחינת שווים. כך ששני נעשים בעלי שווי שונה המחולקים בין שני שותפים במידה שווה יחולקו כך שהשותף אשר קיבל את הנכס בעל השווי הנמוך יקבל תשלום מהשותף אשר קיבל את הנכס היקר יותר עד למצב בו הם שווים. 

האפשרות השנייה היא למכור את המקרקעין לצד שלישי כאשר אין אפשרות לחלק מסיבות שונות כגון: אי אפשרות חלוקה מבחינה פיסית, או איבוד משמעותי מערך הנכס על ידי חלוקתו. 

לרוב במקרה כזה תהליך המכירה יתבצע בצורה של מכירה פומבית באמצעות כונס נכסים, אם כי רשאי בית המשפט להורות על צורה שונה של מכירה אם ישתכנע ביתרונה על פני המכירה הפומבית. 

מקרים יוצאי דופן של פירוק שיתוף בבית משותף

ישנם מקרים בהם בקשת הפירוק נובעת ממניעים פסולים ושלא בתום לב. במקרים אלו בית המשפט רשאי לדחות את הדיון בבקשת הפירוק אם אחד הצדדים מספק ראייה המעידה על שיקולים זרים ולא הוגנים של אחד הצדדים. מקרים אלו יכולים לנבוע מלחץ פסול המופעל על אחד השותפים לוותר על חלקו בנכס מסוים למשל. בנוסף נכסים שלא ניתנים לחלוקה מבחינה פיסית, בית המשפט יעדיף למנוע חלוקה ולא ידון בבקשה לפירוק השותפות בהם. 

כמו כן לעיתים חותמים הצדדים על הסכם המונע פירוק שותפות עתידית. במקרה זה יוכל בית המשפט לדון בפירוק השיתוף לאחר 3 שנים מיום חתימת ההסכם בתנאי שמבקש הפירוק ישכנע את בית המשפט בנחיצותו. אפשרות נוספת בה בית המשפט לא ימהר לפרק שותפות היא כאשר מדובר בנכס בו גרים קטינים. במצב זה יש לספק מקום מגורים חלופי לקטינים ורק אז תהליך של פירוק שיתוף בנכס יוכל להתקיים.

לסיכום, מדובר בזכות יסודית הנתמכת בידי בית המשפט וכל אדם הנמצא בשותפות במקרקעין עם אחרים, ביניהם אף בני משפחה, זכאי לבקש פירוק שיתוף.