אין ספק כי רכישה של דירה היא אחד הרגעים החשובים והמשמעותיים ביותר במהלך חייו של האדם הממוצע. מדובר בהשקעה הכספית הגדולה ביותר שמרבית האנשים עושים במהלך חייהם ובדרך כלל גם ההלוואה שנלקחת לצורך רכישת הדירה היא הגדולה ביותר במהלך חייהם של אנשים רבים.
לא משנה אם מדובר בדירה חדשה אותה אתם רוכשים מקבלן או שמא מדובר בדירה יד שנייה, בשני המקרים מדובר בעסקה חשובה מאוד שתשפיע רבות על המשך החיים שלנו.
ישנם מקרים רבים בהם אדם שבא לרכוש דירה מקבלן מגלה בשלב מאוחר מדי על נקודות קריטיות וחשובות בדירה שלולא היה יודע עליהן לפני כן, הוא היה יכול לרכוש את הדירה מהקבלן במחיר זול יותר, בתנאים נוחים יותר, או שמא היה מחליט לא לרכוש את הדירה כלל.
במאמר זה נסקור לעומק את כל הנושא של רכישת דירה מקבלן. בהמשך המאמר תוכלו למצוא מידע על ההבדלים בין דירה מקבלן לדירה יד שנייה, היתרונות של רכישת דירה מקבלן, מה חשוב לדעת כאשר רוכשים דירה מקבלן ועוד מידע רלוונטי נוסף.
ראו גם: קבוצות רכישה – האם זה כדאי?
בואו ונבין: מהי המשמעות של רכישת דירה מקבלן?
מהי רכישת דירה מקבלן? למעשה, מדובר על רכישה של דירה חדשה לגמרי, כאשר אחד היתרונות הבולטים שברכישה כזו הוא היכולת שלכם לבחור איך הדירה תיראה. אתם מחליטים באיזה אופן תהיה מעוצבת הדירה וכל החללים השונים בה, איפה יהיו נקודות החשמל ועוד. כאשר רוכשים דירה יד שנייה אמנם לא זוכים להחליט על סגנון העיצוב של הדירה ולא הכל חדש, אך אתם זוכים לקבל משהו מוכן ובשל כך אתם לא צריכים לרדוף אחרי הנגר שיכין לכם את השולחן שאתם רוצים ואחר יתר אנשי המקצוע השונים.
אנשים רבים מופתעים לשמוע זאת אך דירה יד שנייה בדרך כלל תעלה קצת יותר מדירה חדשה מקבלן, הסיבה העיקרית לכך היא שדירה יד שנייה כבר קיימת ומסודרת יחסית, לא מדובר בדירה על הנייר, ניתן לגשת לראות את הדירה, לראות את דיירי הבניין וכל המסביב.
נושא חשוב נוסף אליו יש להתייחס במהלך רכישת דירה מקבלן הוא המחיר. בדרך כלל המחיר בו נוקבים בהתחלה הוא לא המחיר הסופי של הדירה. בחלק גדול מן המקרים המחיר שיש לשלם על דירה יחד עם ההוצאות השונות מסביב הוא הרבה יותר גבוה מהמחיר הראשוני של הדירה – הכוונה היא שאם אמרו לכם שמחיר הדירה הוא 1.5 מיליון שקל, אל תהיו בטוחים שזה המחיר שתידרשו לשלם וזהו, המחיר עלול לעלות לא מעט עקב סיבות שונות לרבות: תשלום לעורכי דין, ריביות על המשכנתא, מס רכישה וכן הלאה.
—
תהליך רכישת דירה מקבלן הוא תהליך ארוך ומורכב מאוד בחלק גדול מן המקרים. תחילה אתם רוכשים את הדירה על הנייר ועוברות להן מספר שנים עד שאתם באמת עוברים לגור בדירה החדשה.
כאשר אתם רוכשים דירה מקבלן אתם צריכים להשקיע בכך מחשבה רבה לפני כן, לתכנן את התקציב הכולל שלכם לרכישת הדירה ולהגדיר נקודות חשובות לכם. אל תתחילו את התהליך מבלי שביצעתם מחקר מקדים, אחרת יהיה למשוך אתכם לפרוייקטים יקרים שהם לא בהכרח שווים את המחיר. בשונה מרכישה של דירה יד שנייה אותה ניתן לראות לפני ביצוע הרכישה, כאשר תרכשו דירה מקבלן הוא ינסה לגרום לכם לשדרג את הדירה עוד ועוד – אמנם זה נשמע מפתה, אך עליכם לחשוב אם זה מה שאתם באמת זקוקים לו.
הגדרת תקציב לרכישת דירה מקבלן
כאשר אתם מגדירים את התקציב שישמש אתכם לרכישת דירה מקבלן, בראש ובראשונה עליכם לבדוק על סך כמה עומד ההון האישי שלכם. אולי זה נשמע לכם פשוט, אך אנשים רבים אינם יודעים לחשב על סך כמה עומד ההון האישי שלהם. ההון האישי שלכם כולל בתוכו את המרכיבים הבאים: שווי נטו של הדירה הקודמת שלכם, הפיקדונות השונים שלכם, החסכונות השונים שלכם, והשקעות אל מול המשכנתא שלכם, חובות והלוואות. בנוסף על כך, יש להתייחס גם לתקציב החודשי שלכם – מהן ההכנסות הקבועות שלכם כל חודש ומהן ההוצאות השוטפות שלכם בכל חודש. באופן הזה אתם תוכלו להבין כמה אתם יכולים לשלם על משכנתא בכל חודש, אך למרות זאת חשוב לזכור שתמיד יכולים לקרות דברים לא צפויים – טיסות לחו"ל, ילדים,ירושות וכן הלאה – השתדלו להתייחס לכמה שיותר נושאים, כך תוכלו להיות מוכנים ככל האפשר.
כאשר רוכשים דירה חשוב להסתכל לטווח הרחוק ולא רק לשנה קדימה. במידה ואתם זוג צעיר שעתיד להביא ילדים לעולם, כדאי לכם לחשוב גם על חדר ילדים בדירה החדשה שאתם רוכשים. אם תחליטו לרכוש דירה קטנה ולעזוב אותה אחרי זמן קצר, כנראה שזאת תהיה החלטה לא נכונה מבחינה כלכלית – המיסים והעלויות השונות הכרוכות במעבר דירה עשויות להפוך את ההחלטה ללא כדאית מבחינה כלכלית.
ההבדלים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה
בראש ובראשונה חשוב להבין כי רכישת דירה מקבלן מבטיחה שתקבלו דירה חדשה בה לא גרו לפני כן, לעומת זאת דירה יד שנייה היא דירה בה גרו אנשים לפני כן. קיימים הבדלים רבים בין רכישת דירה מקבלן לבין רכישת דירה יד שנייה. ריכזנו עבורכם חלק מן ההבדלים הבולטים ביותר:
- כאשר רוכשים דירה יד שנייה יש אפשרות להגיע אל הדירה, להתרשם ממנה, לבדוק אותה ולקיים שיחה עם הנפשות השוהות בדירה. לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, בחלק מן המקרים אין אפשרות להגיע לדירה ולהתרשם ממנה מאחר והיא אינה מוכנה לגמרי, במקרים מהסוג הזה נוצר מצב בו רכישת הדריה מתבצעת על הנייר.
- הרוב המוחלט של דירות הנרכשות מקבלן יהיו בעלות ריצוף חדש, תשתיות חדשות וכן הלאה. מנגד, בחלק גדול מדירות יד שנייה ניתן למצוא תשתיות ישנות שאינן פועלות כראוי, ריצוף ישן ובלוי ועוד. אי אפשר לומר כי כל הדירות שמתקבלות מקבלנים הן חסרות בעיות וליקויים, אך למרות זאת אי אפשר להתעלם מהעובדה שהכל חדש בדירה ומי שרוכש את הדירה הוא זה שחונך אותה בפעם הראשונה.
מהן היתרונות של רכישת דירה מקבלן?
יתרון בולט של רכישת דירה מקבלן הוא שניתן להשיג הנחה ומבצע על הדירה, זאת בשונה מרכישה של דירה יד שנייה שהמחיר שלה הוא קבוע ולא ניתן להוזיל אותו יותר מדי, מעבר להתמקחות קטנה עם מוכר הדירה.
חלק גדול מן הדירות אותן מוכרים קבלנים מוצעות למכירה במחירים זולים הכוללים הטבות מסוימות. בדרך כלל קבלנים מציעים למכירה במחיר זול דירות שהם רוצים למכור בדחיפות כדי לסגור את הפרויקט עליו הם עובדים, ברוב המקרים המחיר של הדירות הללו הוא נמוך יותר באופן משמעותי ממחרין של הדירות אותן הקבלן מכר לפני כן. יתרה מכך, קבלנים רבים מציעים ללקוחות הפוטנציאלים שלהם הנחות שונות שמוזילות את מחיר הדירה או מסייעות במימון של המשכנתא.
יתרון משמעותי נוסף של רכישת דירה מקבלן נוגע לנושא הבטיחות. לעומת דירות יד שנייה שיכולות להיות ישנות בחלק מן המקרים, בניינים חדשים נבנים בצורה המבטיחה עמידות נגד רעידות אדמה. בנוסף על כך, בבניינים ישנים יותר (בהן נמכרות דירות יד שנייה) קיים הסיכוי שלא יהיה חדר ממ"ד, זאת לעומת דירות חדשות מקבלן להן מוסיפים חדר ממ"ד במהלך השנים האחרונות.
כאשר אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן יש לכם אפשרות להחליט באיזה דירה ספציפית תגורו ואתם יכולים להוסיף לדירה שדרוגים שונים בתשלום. גם בדירות יד שנייה קיימת האפשרות להוסיף אלמנטים ולשדרג את הדירה, אולם יש צורך בעבודות שיפוץ לשם כך ובמקרים מסוימים נדרשים גם אישורים.
נקודות חשובות בעת רכישת דירה מקבלן
אין ספק כי תהליך רכישת דירה מקבלן הוא תהליך חשוב מאוד שיש להתייחס אליו בכובד ראש ותשומת לב מלאה. חשוב מאוד להבין כי דירה חדשה מקבלן היא דירה שלא גרו בה אנשים מעולם ואתם הראשונים שעתידים להיכנס אליה. אנשים רבים נוטים לחשוב כי דירה חדשה מקבלן היא מושלמת וחסרת ליקויים, אך בלא מעט מקרים המצב הוא שונה ובשל כך חשוב מאוד להתייחס למספר נקודות עיקריות.
- וודאו כי הדירה נבנתה בהתאם לכל התנאים שנקבעו – בלא מעט מקרים אנשים רוכשים דירה מקבלן "על הנייר" עוד לפני שתהליך הבנייה שלה החל. חלק גדול מן האנשים רואים באופציה זו דרך נהדרת להרוויח ולחסוך כסף מאחר ודירה שטרם נבנתה מוצעת למכירה במחירים זולים יותר ביחס לדירה שתהליך הבנייה שלה כבר החל. יחד עם זאת, ישנם מקרים רבים בהם הקבלן מתחייב לדברים מסוימים אך לאחר שתהליך הבנייה מסתיים לפתע מתגלה כי הקבלן לא עמד בהתחייבויותיו ודברים רבים חסרים. לכן ישנה חשיבות רבה לחתימה על חוזה עם הקבלן, ציינו בחוזה כי הקבלן מתחייב לכל פרט ופרט שהובטח לכם כאשר צפיתם בשרטוט של הדירה.
- בדקו את מיקום הדירה – לא ניתן להתווכח על כך שדירה חדשה היא הרבה יותר מרגשת ומפתה מדירה בה גרו אנשים לפני כן, אך למרות זאת עדיין יש פרטים חשובים מאוד אליהם צריך להתייחס מלבד החדישות של הדירה, אחד הפרטים הללו הוא מיקומה של הדירה. לפני שאתם מחליטים לרכוש דירה מסוימת מקבלן, אנו ממליצים לכם לברר עם הקבלן וגם בכוחות עצמכם על המיקום בו עתידה הדירה להיבנות. מיקום הדירה הוא נושא בעל חשיבות רבה שיכול להשפיע על איכות החיים שלכם לטובה או לרעה. נקודות חשובות אליהן יש להתייחס במהלך בדיקת מיקום הדירה הן: מפגעים אקולוגיים הקיימים בסביבה, כיווני אוויר, תכנון פנימי וחיצוני של הדירה ועוד. חלק גדול מן האנשים אינם מתייחסים למיקום הדירה החדשה אליה הם עתידים לעבור, כאשר הם עוברים לדירה הם מגלים כי הדירה נמצאת קרוב מאוד לכביש מהיר, דבר אשר משפיע על איכות החיים לא מעט.
- וודאו כי קיים היתר בנייה לדירה – החוק במדינת ישראל קובע כי חל איסור להתחיל תהליך בנייה במידה ולא קיים היתר לכך. ההמלצה שלנו אליכם בנקודה זו היא לבקש מהקבלן לצפות בהיתר הבנייה, ודאו כי היתר הבנייה מתייחס לדירה בה אתם מעוניינים ולא לדירה אחרת. רכישה של דירה ללא היתר בנייה עלולה להיות טעות מהותית, שכן לא חסרים מקרים בהם קבלנים מבטיחים ללקוחות פוטנציאלים שלל הבטחות אך למעשה הם אינם מחזיקים בהיתר בנייה. אנחנו ממליצים לכם לא להיכנס לתהליך רכישת דירה מקבלן במידה ולא קיים היתר בנייה על אף העובדה שניתן לקבל אותו בהמשך.
מה קורה במקרים של איחור במסירת דירה מקבלן?
על פי חוק, קבלן יכול לעכב את מסירת הדירה עד 60 ימים מהתאריך שנקבע בחוזה. לאחר 60 ימים הקבלן צריך לפצות את רוכש הדירה על כל חודש של עיכוב מהתאריך שנקבע בחוזה. הכוונה היא שהפיצוי מתחיל מ-60 הימים הראשונים ועד לרגע בו רוכש הדירה מקבל את הדירה בפועל.
בדרך כלל סכום הפיצוי נקבע בחוזה הרכישה או שמא הוא מחושב בהתאם לדמי השכירות של הרכושים, על פי פרמטרים קבועים הקיימים בחוק.
יחד עם זאת חשוב לציין כי החוק במדינת ישראל קובע כי הקבלן לא יצטרך לשלם פיצויים לרוכש הדירה במקרים בהם עיכוב במסירת הדירה נגרם כתוצאה מסיבות שאינן בשליטתו של הקבלן. אי לכך, חלק גדול מן הקבלנים מפרטים בחוזה הרכישה סיבות שונות אשר פוטרות אותם מתשלום פיצויים, חלק מהסיבות הללו הן: מחסור בכוח אדם, תנאי מזג אוויר קיצוניים ועוד.
אחד התפקידים של עורך הדין המלווה את רוכש הדירה הוא לצמצם את הסעיפים הללו ככל הניתן.
אילו מיסים יש לשלם על רכישת דירה מקבלן?
כאשר רוכשים דירה מקבלן קיימות עלויות נוספות מלבד מחיר הדירה. בראש ובראשונה יש את מס הרכישה אשר משתנה כל פרק זמן מסוים. בנוסף על כך יש לשלם אגרות שונות לרישום של הזכויות בדירה וגם יש לשלם על אישורי עירייה לרשם המקרקעין. יכול להיות שבמסגרת תקופת הזמן בין חתימתכם על ההסכם ועד לרישום זכויותיכם בדירה יתקיים שינוי בזכויות מכוח תוכנית בניין – עיר (תב"ע), ובשל כך תצטרכו לשלם גם היטל השבחה.
*הבהרה: האמור הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו משמש כתחליף לייעוץ/ליווי משפטי. אין לראות באמור משום המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים, וכל המקבל החלטה על פי מאמר זה עושה זאת על שיקול דעתו ותחת אחריותו הבלעדית.
