פירוק שיתוף במקרקעין – המדריך המלא לשנת 2024

פירוק שיתוף במקרקעין הינו הליך משפטי אשר מאפשר גישור מחלוקות וסכסוכים בין בעלים של נכסי מקרקעין.

חוק המקרקעין בישראל, מעגן בתוכו את הזכות לפירוק שיתוף במקרקעין, הנחשבת לזכות יסוד. סעיף 27 לחוק המקרקעין פירוק שיתוף, מפרט את זכויות השותפים במקרקעין ומסביר שכל שותף במקרקעין זכאי, בכל עת, לדרוש את פירוק השותפות. החלטה זו יכולה להתקבל כהחלטה חד צדדית ויכולה על ידי כל שותף בנפרד, ללא שום קשר לחלקו היחסי בנכס.

אז מה זה בעצם פירוק שיתוף במקרקעין ?

פירוק שיתוף על פי חוק המקרקעין, כשמו כן הוא, הליך משפטי שמטרתו לפרק את השותפות בבעלות בנכס מקרקעין. במקרים שבהם מספר אנשים מחזיקים בבעלות משותפת על מקרקעין, יש סיכוי די גבוה שיתגלעו מחלוקות ביניהם בנוגע לאופן השימוש בנכס ולאופן הניהול של הנכס – זה טבעי. כאשר בעלי המקרקעין אינם מצליחים להגיע להסכמה ביניהם, ניתנת להם האפשרות לבצע פירוק שיתוף במקרקעין  כדי שכל מי שמחזיק זכויות בנכס יוכל לממש אותן. במקרים שבהם בעלי הנכס הם אחים, הדבר נקרא "פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים".

כיום אנו יכולים לראות מצבים רבים של בעלות משותפת במקרקעין בין אחים אשר קיבלו נכס בירושה מההורים שלהם, אך הם אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן ניהול הנכס ואופן השימוש בנכס. תהיות אחרות אף עולות בנוגע לשאלת הזמן, או כפי שרבים שואלים את עצמם את השאלה בגוגל: "כמה זמן לוקח פירוק השיתוף?" – אז במאמר הבא נעשה לכם סדר. ריכזנו עבורכם את כל המידע הרלוונטי עבור הנושאים הטמונים בפירוק שיתוף במקרקעין בכלל, ובפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים בפרט. בהמשך המאמר תוכלו למצוא מידע על הסיבות לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים, כיצד ניתן לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, פירוק שיתוף בירושה ועוד מידע נוסף.

4 כללים משניים לפירוק שיתוף  במקרקעין

על מנת להקל על הליך פירוק שותפות במקרקעין, החוק הסדיר ארבעה כללים מרכזיים לפירוק השיתוף במקרקעין, המושתתים על האפשרויות השונות לפירוק.

1. חלוקה בעין פירוק שיתוף – פירוק שותפות במקרקעין בדרך של 'חלוקה בעין' היא העדיפה ביותר, הודות לעובדה שהיא יוצרת חלוקה ברורה וישירה של הנכס, המתחלק פיזית בין כל השותפים, כאשר כל אחד מהשותפים מקבל את חלק היחסי.
2. מכירת הנכס – במידה ולא ניתן לחלק את הנכס על פי פירוק שיתוף במקרקעין חלוקה בעין – ניתן לפרק את השותפות בנכס על ידי מכירתו לצד שלישי. יש לציין שלמרות שהחלופה הזו נפוצה, היא פחות עדיפה מבחינת בתי המשפט.
3. רישום בית משותף – חלופה זו מתאימה לנכסים שכוללים מספר יחידות. על פי רישום בית משותף, השותפים בנכס יכולים לרשום מספר יחידות או יחידה אחת על שם אחד מהשותפים או על מספר שותפים.
4. מנגנון הסכם פירוק שיתוף – במידה וקיים הסכם המסדיר את פירוק השיתוף, הפירוק יתבצע בהתאם להוראותיו. ישנם הסכמי פירוק שיתוף אשר שוללים חלופה של פירוק, אך על פי החוק, סעיף ההגבלה לפירוק במסגרת הסכם מוגבל לשלוש שנים בלבד, כאשר לאחר מכן, בית המשפט רשאי לכפות את פירוק השיתוף.

חשוב להדגיש בהקשר זה, פירוק שיתוף שבוצע בחוסר תום לב, לא ידון בבית המשפט. כמו כן, שותף אשר מתנגד לפירוק השיתוף, רשאי להגיש עדויות לשימוש לרעה בזכות הפירוק.

פירוק שיתוף במקרקעין בין בני זוג בנכס

חוק פירוק השיתוף במקרקעין חל גם על בני זוג המצויים בהליך גירושין או פרידה, שיש בבעלותם דירת מגורים או כל נכס מקרקעין אחר.

יחד עם זאת, לאור העובדה שבמקרים רבים נכס המקרקעין של בני הזוג, משמש גם למטרות מגורים שלהם ושל ילדיהם המשותפים, בית המשפט לוקח בחשבון שלפירוק שיתוף מיידי ומהיר, עלולים להיות השלכות מרחיקות לכת על בני הזוג וילדיהם הקטינים, שעלולים להישאר ללא קורת גג.

אם כן, בסמכותו של בית המשפט להורות על צו פירוק שיתוף לדירת מגורים, אך יחד עם זאת, בית המשפט רשאי במקרים חריגים לעכב את פירוק השותף, דה פקטו, עד למציאת פתרון הולם לטובת כל אחד מבני הזוג וילדיהם.

פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי שנועד לגישור ויישוב סכסוכים בין השותפים במקרקעין. מדובר בהליך קצר יחסית, המניב תוצאות רצויות במרבית המקרים. החוק מספק תקנות והנחיות ברורות לפירוק שותפות בנכס, המבטיחות חלוקה שוויונית והוגנת בין כל השותפים במקרקעין.

מספר טענות לפירוק שיתוף במקרקעין

1. בגידה – טענת בגידה של אחד מבני הזוג, עשויה לשמש כטענה לפירוק השיתוף בין בני זוג. על פי רוב, במקרי בגידה, הצד הנבגד יבקש פירוק שיתוף בדירת מגורים, על מנת להתנתק מבן הזוג הבוגדני ולשים סוף למערכת היחסים עימו.

יחד עם זאת, חשוב לציין, עילת הבגידה אינה מהווה שיקול משפטי, אשר מצדיק פירוק מהיר ומיידי במקרקעין. בית המשפט רואה לנגד עיניו פרמטרים חשובים נוספים כגון: טובת הילדים, יכולת כלכלית לפירוק השיתוף, הסדרי מגורים במקרה פירוק ועוד. במידה והבגידה גרמה לקרע ולנתק מוחלט המערכת היחסים בין בני הזוג, בית המשפט עשוי לקדם הליך פירוק שיתוף, במטרה לאפשר לצדדים לפתוח דף חדש בחייהם ולהמשיך הלאה.

2. חלוקת דירת מגורים החלקים שווים – ברירת המחדל על פי החוק היא חלוקת הזכויות בדירת המגורים של בני הזוג באופן שווה, כלומר מחצית מהזכויות לכל אחד מהצדדים. עיקרון חלוקה שווה בין בני הזוג מושתת על התפיסה שבחיי הנישואין, גם במקרים בהם הדירה נרשמה רק על אחד מבני הזוג, המאמץ המשותף של בני הזוג הוא זה שאפשר רכישת דירה ואחזקתה. לפיכך, ראוי שהזכויות יחולקו באופן שווה בעת פירוק השיתוף.

יחד עם זאת, במקרים חריגים בהם אחד מהצדדים תרם לנישואין תרומה גדולה לרכישת הדירה, בהשוואה לצד השני, בניגוד לצד השני, או שאחד מהם הביא לנישואין נכסים רבים שהיו שלו מלכתחילה – בית המשפט עשוי להכריע לחלוקה לא שוויונית בין בני הזוג. בכל מקרה, נטל ההוכחה מוטל על הצד שמבקש הצדקה לחלוקה לא שוויונית.

3. מכירת דירה בשוק החופשי למרבה במחיר – כשלא ניתן או לא רצוי לנקוט בחלוקה בעין פירוק שיתוף בין השותפים, מקובל לפרק שותפות באמצעות מכירת הדירה בשוק החופשי למרבה במחיר. הליך זה מתנהל לרוב בפיקוח כונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט, הפועל לקבלת הצעות מחיר עבור הדירה במטרה למכור אותה לקונה שמציע את המחיר הגבוה ביותר.

התמורה שמתקבלת ממכירת הדירה מתחלקת בין השותפים, בהתאם לחלקו היחסי של כל אחד מהם. שיטת "מכירה למרבה במחיר" מונעת מצבים של מכירת הנכס לאחד מהשותפים, במחיר נמוך משוויו האמיתי, תוך קיפוח יתר השותפים.

שיטה זו טומנת בחובה יתרונות כמו הוגנות ושקיפות, והיא מאפשרת קבלת תמורה מקסימלית עבור הנכס בשוק החופשי, לטובת כלל השותפים. ישנם מצבים בהם השותפים עשויים להגיע להסכמה על מכירת החלק של אחד מהשותפים לשני, במחיר שיסכימו עליו מראש, ועל ידי כך לייתר את הצורך בהליך המכירה הפומבי.

בכל מקרה, התנאי להסכם שכזה, הוא הסכמה מלאה של כלל השותפים, במידה ואחד מהשותפים מתנגד, בית המשפט יכריע בנושא ויוודא שהזכויות של כל אחד מהשותפים לא נפגעות.

4. דמי שימוש ראויים והתחשבנות בגין השכרת הנכס – במקרים רבים בעת שיתוף במקרקעין, אחד או חלק מהשותפים, נוהגים להתגורר בנכס, בעוד שהשותפים האחרים לא מפיקים תועלת מזכאותם בנכס. במקרים כאלו, השותף "המקופח" רשאי לדרוש מהשותף שמתגורר בנכס תשלום בגין "דמי שימוש ראויים", שמשקפים את שוויו הכלכלי של חלקו בנכס, שהוא אינו מממש בפועל. חישוב גובה דמי שימוש מתבצע על ידי שמאי מקרקעין, והוא לוקח בחשבון את גבוה דמי השכירות באזור הגאוגרפי של הנכס.

כך גם כאשר אחד מהשותפים השכיר את הנכס לצד שלישי וגבה דמי שכירות, ישנה זכות לשותפים האחרים לקבל לידיהם את חלקם היחסי מההכנסות אשר התקבלו. הדבר מחייב הסכם בין שותפים, שבמסגרתו ישלם המשכיר לשותפיו את ההכנסות שמגיעות להם על פי החוק.

תביעות בגין תשלום דמי שימוש ראויים או תשלום יחסי של דמי השכירות, מהוות כלי אפקטיבי לאכיפת זכויות שיתוף במקרקעין, וניתן להגיש אותן כתביעה עצמאית או כסעד נלווה, לתביעה לפירוק שיתוף בין יורשים.

5. משכנתא הרשומה וקיזוז יתרת ההלוואה – כשעל הנכס המיועד לפירוק שיתוף, קיימת משכנתא, חשוב לקחת בחשבון, בעת ההתחשבנות בין השותפים, גם את יתרת המשכנתא שטרם נפרעה. אחת הדרכים הנפוצות להתמודדות עם הסוגיה היא לקזז את יתרת המשכנתא מחלקו היחסי של כל שותף, מהתמורה המתקבלת בעת מכירת הנכס. כך מתבצעת למעשה חלוקה שווה "בנטל" וכל שותף למעשה משלם את חלקו היחסי בהתאם לבעלותו על הנכס.

לחלופין, במידה ואחד מהשותפים רוצה להמשיך להחזיק בנכס, לאחר פירוק השיתוף, באמצעות רכישת החלקים של שאר השותפים בנכס – הוא יידרש לשלם בעצמו את יתרת הלוואת המשכנתא ובמקביל לשלם גם ליתר השותפים את חלקם בשווי הנכס בקיזוז החוב.

בכל מקרה, סוגית המשכנתא מהווה נדבך חשוב בכל הסכם פירוק שיתוף. במסגרת ההסכם נדרשת התייחסות למנגנון ברור ומקובל לייחוס יתרת המשכנתא לאחד מהשותפים והחזרים עתידיים לכל אחד מהשותפים, בגילום היקף זכויותיהם בנכס.  לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 כל שותף במקרקעין זכאי לדרוש פירוק שיתוף בכל עת.

חריגים וסייגים לזכות לפירוק שיתוף במקרקעין

1. הסכם שיתוף השולל או המגביל את הזכות לפירוק
   למרות שחוק המקרקעין פירוק שיתוף מעגן את הזכות לפירוק השיתוף בכל עת, ישנו סייג בסעיף 37 (ב) לחוק המקרקעין, המבאר כי ניתן להחריג את הזכות לפירוק באמצעות הסכם בין שותפים אשר מגביל או אוסר ביצוע פירוק שיתוף בפועל.יחד עם זאת, חשוב לדעת, החוק מגביל את ההתניה החוזית בהסכם בין שותפים לתקופה מקסימלית של עד שלוש שנים. כלומר, לאחר שלוש שנים, השותף שחפץ בפירוק השיתוף יוכל לממש את זכותו, על אף ההתניה בהסכם.

   הרציונל שבא לידי ביטוי על פי סעיף זה, הוא שלא רצוי לכבול שותף לצמיתות, לשותפות שנכפתה עליו בעל כורחו, ועל אף שניתן להתנות באמצעות חוזה פירוק שיתוף לזמן מוגבל – זכות היסוד של השותף מעוגנת בחוק בחלוף שלוש שנים. מדובר באיזון בין זכות הפרט לבין יציבות השיתוף.

2.  חיוב במס שבח בעקבות מכירת הנכס לצד שלישי
   במקרים מסוימים, שיקולי מס עלולים להרתיע אחד מהשותפים מהליך פירוק השיתוף, למשל, מקרים בהם פירוק השיתוף מחייב את השותפים בתשלום מס שבח, בעקבות מכירת חלקו היחסי בנכס לצד שלישי.מכירת הזכות המקרקעין, על פי הוראות החוק, מהווה אירוע מס שמחייב את המוכר לשלם מס שבח, כך גם במסגרת הליך פירוק שיתוף. כאשר הליך פירוק כולל מכירת נכס בשוק החופשי, אחד מהשותפים עשוי להידרש לשלם מס שבח בגין חלקו בנכס. מס שבח שעשוי לייקר באופן משמעותי את עסקת המכירה ולהקטין את התמורה בעד הנכס.

   
   לכן, חשוב לקחת בחשבון את כל שיקולי המיסוי, אשר עשויים למנוע מאחד מהשותפים לתמוך בפירוק שיתוף בדרך של מכירת הנכס לצד שלישי. במקרים כאלו, יש לחתור לפירוק שיתוף במקרקעין חלוקה בעין, או לפירוק באמצעות רכישת החלקים של שאר השותפים. מדובר בשיקולים כבדי משקל שיש להם השלכות כלכליות משמעותיות על השותפים.

3.  קשיים באיתור כל השותפים בנכס
   כשיש בעלות משותפת על נכס מקרקעין, אך קיימים שותפים רבים, לעיתים זה מאתגר לאתר את כלל השותפים או להשיג הסכמה משותפת לפירוק, של כל בעלי הזכויות בנכס.
   במקרים כאלו, כשזכויות הבעלות בנכס מפוצלות בין שותפים רבים, ולא ניתן לאתר את חלקם, פירוק שיתוף ללא הסכמה של אחד מהשותפים עלול לעכב את הליך הפירוק ואף למנוע אותו לחלוטין.

   בית המשפט עלול להתקשות בבירור אודות הזכויות בנכס ובגיבוש הוראות לפירוק, במקרים בהם לא אותרו חלק מהבעלים או שלא הושגה הסכמה רחבה. אין ספק שמצב זה מייצר סוג של פרדוקס. מצד אחד, ככל שישנו ריבוי שותפים בנכס, כך עולה הצורך לפירוק השיתוף בשל המורכבות הגדולה שטמונה בניהולו. אך מצד שני, ריבוי שותפים מקשה באופן משמעותי על החלטת בית המשפט בסוגיה. במקרים אלו בית המשפט נדרש למצוא איזון ראוי בין האתגרים הטכניים הטמונים בשיתוף במקרקעין, לבין זכות השותפים לפירוק השיתוף.

   

4. סכסוכי ירושה וסכסוכים על צו קיום צוואה
   במקרים בהם הבעלות המשותפת בנכס מקרקעין נובעת בעקבות ירושה, עלולים להתגלע מחלוקות וסכסוכים משפחתיים בין היורשים, בעקבות הזכויות שקיבלו מכוח הצוואה ופרשנותה.במרבית המקרים, כאשר מתנהל הליך משפטי הנוגע לחלוקת העיזבון, בית המשפט ימתין עם ההכרעה בסוגיית פירוק השיתוף, עד לקבלת תמונת מצב מהימנה וברורה, והבנה מעמיקה של זהותם וזכויותיהם של השותפים אשר מבקשים או מתנגדים להליך הפירוק. ניהול הליכים משפטיים מקבילים, כאשר מחד דנים בחלוקת העיזבון ומאידך דנים בפירוק השיתוף, עלול לשתק ולעכב באופן משמעותי את ההכרעה בסוגיית הפירוק, על אף הצורך המהותי לקידומו.
5. שיקול דעת שיפוטי בנסיבות מיוחדות
   למרות הזכות לפירוק המעוגנת בחוק, בידי בית המשפט קיימת הסמכות להכריע על עיכוב זמני במקרים חריגים, בהתחשב בנסיבות. למשל, בפירוק שיתוף בין בני זוג בדירת מגורים, בית המשפט רשאי להתחשב בצורכי הקטינים. בדומה לכך, פירוק שיתוף הנעשה בחוסר תום לב תוך פגיעה באינטרסים של חלק מהשותפים, בית המשפט עשוי להשהות את הליך הפירוק.

כיצד נוצרת שותפות במקרקעין בין אחים?

חלק זה במאמר עוסק בפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים ובכל נושא הפירוק שיתוף בירושה, ראשית עלינו להבין כיצד נוצרת שותפות במקרקעין בין אחים. ברוב המוחלט של המקרים שותפות במקרקעין בין בני משפחה נוצרת כתוצאה מירושה,

כלומר, אחד ההורים הוריש לכל האחים יחד נכס מקרקעין מסוים כמו דירה. על מנת להעביר את הבעלות על הנכס לאחים, הם צריכים לקבל צו ירושה או שמא צו קיום צוואה (תלוי במקרה), כמו כן על האחים לדאוג לכך שירשמו את המקרקעין על שמם.

לצורך קבלת הצו במהירות המקסימלית אנו ממליצים לכם לפנות לעורך דין מקצועי בעל ניסיון בתחום זה, עורך הדין יגיש עבורכם את הבקשה לקבלת הצו וגם יטפל בנושא העברת הבעלות על הנכס לאחים.

בנוסף, במקרים של חילוקי דעות בנוגע לאופן השימוש בנכס עורך הדין יעשה כל שביכולתו על מנת להביא את הצדדים למצב של הסכמה, אם לא תהיה אפשרות לחכך עורך הדין יעזור לאחים להגיש תביעה לצורך פירוק שיתוף בדירה.

אולי יעניין אותך גם:

• פירוק שיתוף בין בני זוג: מה עושים כאשר אין הסכמה על חלוקת הדירה והרכוש?
• כיצד מתמודדים עם סכסוכי ירושה בין אחים? כל התשובות כאן

תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין – חשוב לדעת

בחלק גדול מן המקרים, מקרקעין הנמצאים תחת בעלות משותפת גורמים לריבים ומחלוקות בין השותפים בבעלות על הנכס. במקרים מסוג זה השאיפה היא לפרק את השותפות בצורה היעילה ביותר ובדרך בה אף אחד מהשותפים לא יחווה פגיעה בזכויות שלו.

חוק המקרקעין פירוק שיתוף בישראל, קובע כי כל אדם אשר לוקח חלק בשותפות על מקרקעין יכול לדרוש בכל רגע נתון לפרק את השותפות. הכוונה היא שלא ניתן לטעון טענת התיישנות נגד תביעות הנוגעות לפירוק שיתוף בין יורשים.

מהן הסיבות לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים?

אחת הסיבות העיקריות לפירוק שיתוף במקרקעין בין אחים היא חוסר רצון של אחד מהאחים להחזיק בנכס בעקבות בעיות כאלה ואחרות. בחלק מן המקרים האחים לא מצליחים להגיע להסכמה ביניהם לגבי אופן השימוש בנכס, במקרים בהם קיימים מספר יורשים לנכס קיים קושי רב למצות את מלוא הפוטנציאל העסקי של הנכס מאחר וחילוקי הדעות הרבים מעכבים את ההתקדמות של הטיפול בנכס.

עוד סיבה פופולרית שבגינה אחים רבים פונים לפירוק שיתוף במקרקעין היא מקרים שבהם נוצר סכסוך בין האחים. במקרים בהם מתחילים להיווצר סכסוכים בין האחים בנוגע לנכס והדבר מתחיל להשפיע על היחסים האישיים שלהם, יש כאלה אשר מעדיפים למכור את החלק שלהם בנכס ובכך לא לקחת חלק בשותפות.

כמו כן, פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים יכול לקרות גם במצבים בהם המנוח הותיר אחריו חובות שניתן לפרוע על ידי מכירת הנכס, אך לא כל האחים מסכימים על כך שיש למכור את הדירה.

חלוקה בעין בעת פירוק שיתוף בדירה

כיום קיימות מספר דרכים שונות בהן עושים שימוש על מנת לפרק שותפות במקרקעין בין אחים. אחת הדרכים הפופולריות ביותר לפירוק שיתוף במקרקעין הינה חלוקה בעין.

כאשר אנו מדברים על חלוקה בעין אנחנו למעשה מדברים על פירוק שיתוף בנכס באמצעות יצירת יחידות חדשות בעלות גודל שווה או בעלות גדלים שונים (במקרים שבהם כל אח מחזיק באחוזים שונים מהנכס).

אם יש אפשרות לפעול בדרך של חלוקה בעין זו תמיד תהיה העדיפות מאחר שכל שותף בנכס מקבל את החלק שלו מבלי שהשותפים האחרים בנכס חווים פגיעה כלשהי. שימוש בדרך של חלוקה בעין יעשה במקרים בהם יש אפשרות לחלק את המקרקעין.

לדוגמה: חלוקה בעין תתבצע במקרים בהם יש אפשרות לחלק דירת מגורים ל-2 יחידות נפרדות זו מזו או שמא במקרים בהם קיימות מספר דירות בבניין אשר האחים מחזיקים בהן יחד. דוגמה נוספת היא מקרים בהם שני אחים מקבלים בירושה מגרש אשר ניתן לבנות עליו שני בתים בעלי גודל שווה, אם החלק של שני האחים בירושה שווה זה לזה, תהיה אפשרות לחלק את המגרש באופן שווה וכך כל אחד יקבל את חלקו במקרקעין.

חשוב לציין כי לא בכל המקרים יש אפשרות לחלק את הנכס לחלקים שווים בקלות ובפשטות. במקרים בהם קיים קושי לחלק את הכנס יכול להיות שבית המשפט יחייב את היורשים בתשלומי איזון על מנת להשוות בין החלקים הנפרדים של כל אחד מהיורשים.

לא בכל המקרים חלוקה בעין תהיה האופציה שבה ניתן לבחור, זאת מאחר שיש מקרים שבהם ניתן לבנות על המקרקעין בית אחד ולא יותר.

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – הפיכת מקרקעין לבית משותף

במקרים בהם יש אפשרות להפוך את המקרקעין לבית משותף, בית המשפט בדרך כלל יבקש לשמוע את עמדתו של המפקח על המקרקעין, לאחר שבית המשפט שומע את דעתו של המפקח על המקרקעין הוא יכול להחליט על פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים בדרך של רישום הנכס בתור בית משותף. במקרים שבהם מדובר על בית הכולל בתוכו מספר דירות וניתן לרשום אותו בתור בית משותף, חלוקת הזכויות בין האחים תתבצע באמצעות חלוקת דירות לכל אחד מן האחים בהתאם לחלק של כל אחד מהאחים בירושה.

פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – חלוקה באמצעות מכירה

במקרים בהם אין אפשרות לפרק את השותפות במקרקעין באמצעות חלוקה בעין או שמא במקרים בהם חלוקה בעין עלולה לגרום להפסדים משמעותיים של חלק מהשותפים או של אחד מהם, פירוק השיתוף בדירה יתבצע באמצעות מכירת המקרקעין לגורם שלישי וחלוקה של הרווחים בין כל השותפים. בית המשפט ימכור את המקרקעין למי שמציע את המחיר הגבוה ביותר – לעיתים היורשים מתחרים ביניהם על רכישת הדירה ובמקרים אחרים מוכרים את הדירה לקונים חיצוניים.

פסק דין 6898/16 עיזבון המנוח שלמה אהרוני נ' עופר מכרזים בע"מ

לפי פסק דין 6898/16 עיזבון המנוח שלמה אהרוני נ' עופר מכרזים, מספק הנחיות לגבי חלוקת התמורה בין שותפים, ממכירת נכס מקרקעין משותף, בהריסת את בית המשותף. על פי פסק הדין נקבע שיש לחלק את התמורה לא רק בהתאם לערכה הכלכלי, אלא גם בהתאם לשטחה היחסי של כל יחידה. בהערכת שוויין של היחידות חשוב להתבסס על מסמכים רלוונטיים כמו: צו רישום, תשריט ותקנון בית משותף – כשהמועד המכריע לחישוב השווי הוא מקביל למועד הריסת המבנה.

על פי סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין, קיימת האפשרות למכירת הנכס המשותף וחלוקת התמורה בין השותפים,  כפתרון חלופי במקרים שאין אפשרות או רצון לחלוקה בעין. על פי החוק, במידה ומהותו או אופיו של הנכס שוללים אפשרות לחלוקה פיזית, או במקרים חריגים שעלולים לפגוע בקטינים או בחלק מהשותפים – ההמלצה היא למכור את הנכס בשוק החופשי, לכל המרבה המחיר ולחלק את התמורה בין השותפים באופן יחסי על פי זכויותיהם בנכס.

בית המשפט העליון קבע, כי בכל מקרקעין אותו ניתן לחלק פירוק השיתוף יתבצע באמצעות חלוקה בעין, כל עוד דרך זו לא עתידה לגרום הפסדים משמעותיים לשותפים במקרקעין.

פסק הדין המנחה בע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי

פסק הדין המנחה בע"א 1017/97 רידלביץ נ' מודעי קבע בסוגיה זו כי במקרים שניתן לבצע חלוקה פיזית, בית המשפט נדרש להורות, ללא שיקול דעת, על חלוקה בעין, בכפוף לסייג "הפסד ניכר".

לעומת זאת, בעניין רישום בית משותף, יש בידיו של בית המשפט סמכות רחבה יותר לשיקול דעת, שנועד לאזן בין אינטרסים פרטיים של השותפים לאינטרס הציבורי. פסק דין זה מדגיש את האיזונים בהחלטת בית המשפט בנוגע לאופן הפירוק והשאיפה ל לאזן בין האינטרס הציבורי לבין האינטרסים של השותפים.

הלכה זו ממחישה את האיזונים שעל בית המשפט לערוך בבואו לקבוע את דרך הפירוק הראויה, בין השאיפה לכבד את זכות היסוד של השותף לפרק את השיתוף, לבין ההכרה בצורך להתחשב בנסיבות הספציפיות של כל מקרה לגופו.

בבתים הראויים להירשם בתור בתים משותפים לבית המשפט יש את האפשרות להחליט על פירוק השותפות באמצעות רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים וחלוקת דירות בו לכל אחד מהשותפים בהתאם לחלק שלו. כלומר, בית המשפט יעדיף בכל המקרים לפעול בדרך של חלוקה בעין, ורק במקרים בהם לא ניתן לפעול בדרך זו  רשאי בית המשפט לשקול את האפשרויות הנוספות.

בנוסף על כך חשוב לציין כי האחראי על יוזמת הפירוק אינו יכול להחליט על הדרך שבאמצעותה תפורק השותפות. מי שאחראי על בחירת הדרך לפירוק השותפות הוא בית המשפט, בית המשפט תמיד יבחר בדרך שמסבה הכי מעט נזק לשותפים במקרקעין.

גם במקרים בהם השותף במקרקעין אשר יזם את פירוק השותפות מגלה כי בית המשפט עתיד להורות על חלוקת המקרקעין בדרך שאינה מתאימה לו, לא תמיד הוא יוכל לחזור בעצמו מהבקשה. ברוב המוחלט של המקרים כאשר אחד מהשותפים במקרקעין מבקש להמשיך את הפירוק למרות ההתנגדות של יוזם הפירוק, בית המשפט יענה בחיוב לבקשה שלו.

באילו מקרים ניתן לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין?

כל אחד מהשותפים במקרקעין רשאים להגיש בקשה לפירוק השותפות בכל רגע שיבחרו. אך לצד הזכות לפירוק, החוק במדינת ישראל קובע כי יש צורך בהסכמה של כל השותפים במקרקעין אפילו אם הם לא אלו שיזמו את הפירוק. כלומר, במקרים בהם חלק מהשותפים מתנגדים לפירוק השותפות במקרקעין לשותפים האחרים אין אפשרות לפרק את השותפות. לא משנה אם מדובר על פירוק שיתוף במקרקעין בין שותפים עסקיים או שמא בין אחים, התנאים נשארים זהים.

פסק דין 6889/23 עו"ד רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נתניה

יחד עם זאת, פסק דין 6889/23 עו"ד רן ברא"ז נ' רשם המקרקעין נתניה, עוסק בשאלה נפוצה בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין: האם אפשר להשלים את רישום הזכויות על פי הסכם פירוק שיתוף במקרקעין, עוד לפני שאותרו וזוהו כל בעלי הזכויות בנכס? על פי פס"ד זה, הוכרע כי במקרים חריגים, ניתן להשלים את רישום הזכויות בנכס בתנאי שכספי התמורה מהפירוק, יישמרו בנאמנות, עד לאיתור וזיהוי כל השותפים הזכאים, ורק אז יחולקו ביניהם.

הכרעת בית המשפט בסוגיה מהווה פתרון שמטרתו לאזן בין האינטרס לקידום הפירוק ובין זכויות הקניין של כל הבעלים בנכס.

כאשר חלק מהשותפים אינם מסכימים על פירוק השיתוף במקרקעין, האפשרות לתבוע פירוק שיתוף במקרקעין תלויה בכך שבית המשפט יתרשם כי התביעה אינה הוגשה מתוך מטרה לפגוע בשאר השותפים וכי התביעה אינה מציגה שימוש לרעה בזכות להגיש תביעה – רק באופן הזה יהיה ניתן לפרק שיתוף במקרקעין ללא הסכמה מלאה של כל השותפים.

בית המשפט העליון, בע"מ 7367/22 פלוני נ' פלוני, עסק בשאלה משפטית חשובה: האם בית המשפט רשאי להכריע ולתת פסק דין בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, במסגרת דיון קדם משפט, על פי תקנות סדר הדין האזרחי החדשות?

במקרים חריגים, בית המשפט עשוי להפעיל שיקול דעת זהיר ולמצוא באופן ברור, שכתב ההגנה לא מעלה עילת הגנה תקפה, הוא רשאי להכריע לסיום הליך פירוק השיתוף כבר בשלב קדם משפט. החלטה זו מאפשרת קיצור וייעול הליכים משפטיים, במקרים בהם לא קיימת מחלוקת אמיתית בין הצדדים. המטרה בקביעה זו ליצור איזון בין היעילות הדיונית לבין הגנת זכויות הצדדים בהליכי פירוק שיתוף.

באילו מקרים בית המשפט לא מורה על פירוק שותפות?

בחלק מן המקרים ישנן הגבלות מסוימות על פירוק שותפות. לצורך הדוגמא, במקרים בהם התובע מגיש תביעה לפירוק שותפות מתוך כוונה להטריד או לפגוע, בית המשפט יחליט לא להורות על פירוק השותפות בנכס. ישנם מקרים מסוימים בהם אחד האחים מחליט להגיש תביעה על מנת להלחיץ את יתר האחים שלוקחים חלק בשותפות. במקרים מסוג זה האחים יכולים לטעון כי האח התובע עשה שימוש לרעה בזכות שלו.

במקרים בהם קיים הסכם פירוק שיתוף במקרקעין, אשר מגביל את פירוק השותפות, בית המשפט יוכל להחליט על פירוק השותפות רק לאחר שלוש שנים מההסכם.

חוק המקרקעין פירוק שיתוף קובע, כי גם שותפים שהצטרפו לנכס לאחר חתימה על ההסכם יצטרכו לפעול בהתאם להסכם.

פירוק שיתוף בירושה, פירוק שיתוף במקרקעין בין אחים – חובת תום הלב

חל איסור לעשות שימוש לרעה בזכות להגיש בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים. כמו כן, הגשת הבקשה לפירוק שיתוף במקרקעין צריכה להתבצע בתום לב. שני הנושאים הללו הם בעלי חשיבות רבה מבחינת בית המשפט ובית המשפט מביע יחס לנושאים הללו במסגרת דיונים הנוגעים לבקשות פירוק שיתוף במקרקעין.

לצורך הדוגמא, במקרים בהם אחד השותפים במקרקעין מנסה בחוסר תום לב לנשל את השותפים האחרים מהנכס במחירים נמוכים על ידי פירוק שותפות במקרקעין, הדבר עשוי להכשיל את הבקשה.

במקרים בהם הבקשה לפירוק שותפות מוגשת בחוסר תום לב ומתוך מטרה להלחיץ את השותפים כדי לזכות ברווח לא הוגן, ליתר השותפים יש את האפשרות להגיש התנגדות לבקשה ולהוכיח השותף התובע מנצל לרעה את הזכות שלו. במקרים בהם טענתם של השותפים מתקבלת, בית המשפט לא מתייחס לבקשה לפירוק השותפות.

היכן מגישים תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין?

הערכאה אליה יש להגיש את התביעה לפירוק שיתוף במקרקעין נקבעת על פי הפרמטרים הבאים:

• במקרים בהם הזכויות בנכס מקרקעין רשומות בלשכת רישום המקרקעין – יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום ללא כל קשר לשווי הנכס.
• במקרים בהם הזכויות בנכס מקרקעין לא רשומות בלשכות רישום המקרקעין אלא במנהל מקרקעי ישראל או שמא בחברה משכנת – יש להגיש את התביעה לבית משפט השלום או לבית המשפט המחוזי בהתאם לשווי הנכס ( תביעה בנוגע לנכסים שהשווי שלהם לא עולה על 2.5 מיליון שקל תוגש לבית משפט השלום, תביעה בנוגע לנכסים שהשווי שלהם עולה על 2.5 מיליון שקל תוגש לבית המשפט המחוזי).
• במקרים בהם מדובר בבני משפחה המעוניינים בפירוק שיתוף במקרקעין – יש להגיש את התביעה לבית המשפט לענייני משפחה.

דרכים מרכזיות לפירוק שיתוף במקרקעין

1. חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים, 'חלוקה בעין' – הדרך המועדפת על בית המשפט לפירוק השיתוף. כל עוד דיני התכנון והבנייה מאפשרות את זה. במקרים מהסוג הזה בית המשפט רשאי לקבוע תשלומי איזון, במטרה להשוות בין חלקי השותפים בנכס טרם החלוקה.
2. מכירת הנכס – סעיף 40 לחוק המקרקעין קובע כי, במקרים בהם אין אפשרות של חלוקה פיזית בדרך של 'חלוקה בעין', מבלי לגרום להפסד ניכר או נזק, ניתן למכור את הנכס.

• מכירה לכל המרבה במחיר – את הנכס ניתן למכור באמצעות כונס נכסים לצד שלישי או על ידי אחד מהשותפים, לכל המרבה במחיר, ולחלק את התמורה בין השותפים על פי אחוזי הבעלות של כל שותף בנכס.
• משא ומתן והסכם בין השותפים – שיטה זו נחשבת לשיטה היעילה, הזולה והמהירה ביותר.
• הוראת בית המשפט בית המשפט – רשאי להורות על מכירת הנכס, בדרך שימצא לנכון כהוגנת ויעילה.

התקשרו 050-711-8585 או השאירו פרטים:

שם

טלפון

אימייל

שליחה

פירוק שיתוף בגירושין

על פי סעיף 101 לחוק המקרקעין, נכס שנמצא בבעלות משותפת של שני בני זוג דוגמת: בית עסק, משק חקלאי או דירת מגורים המתנהלים על ידיהם במשותף – כל אחד מהצדדים אינו רשאי להעביר את חלקו לצד שלישי אלא אם כן, הציע אותו בראש ובראשונה לבן או בת הזוג.

פירוק שיתוף בגירושין או הליך פרידה, כולל פירוק השיתוף וחלוקת נכסים בבעלות משותפת של בני הזוג. נכסים הניתנים למכירה כמו רכב או דירת מגורים, יימכרו לצד שלישי, כאשר התמורה תתחלק בין הצדדים בצורה שווה.

כל אחד מבני הזוג רשאי גם לקנות את חלקו של הצד השני בנכסים המשותפים. במסגרת הליך הפירוק, בני הזוג יחלקו ביניהם את התכולה. בסוגיה זו ישנה חשיבות מכרעת למועד הנישואין.

חזקת השיתוף

קיימת הבחנה ברורה בין זוגות שנישאו לפני שנת 1974 לכאלו שנישאו אחרי 1974. זוגות שנישאו לפני 1974 – חלה עליהם חזקת השיתוף. על פי חזקת השיתוף זוגות אלו זכאים לתבוע פירוק שיתוף בכל עת בנישואין, וחלוקת הרכוש מתייחסת לכלל הרכוש שנצבר במהלך חייהם המשותפים לרבות: נכסי נדל"ן, קופות גמל, עסקים, פנסיה, חסכונות ועוד.

חוק יחסי ממון ופירוק שיתוף

זוגות שנישאו לאחר 1974 ואילך, חל עליהם חוק יחסי ממון בין בני זוג, שפירושו שמועד חלוקת הרכוש יתבצע על פי התנאים הבאים:

• מועד פקיעת הנישואין – מוות של אחד מבני הזוג או גירושין.
• שנה מיום הגשת התביעה – שנה לאחר הגשת התביעה להתרת נישואין או פירוק השיתוף.
• משבר משמעותי בין בני הזוג – כשיש משבר משמעותי ביחסים ונוצר קרע ממושך בין בני הזוג, שבעקבותיו הם חיים בנפרד, בתקופה של לפחות 9 חודשים במהלך שנה אחת רצופה. במקרים חריגים של קרע בין בני זוג, כמו למשל אלימות במשפחה, בית המשפט רשאי גם לקצר את התקופה, על פי שיקול דעתו, בהתחשב בנסיבות.

הכלל לחלוקת הרכוש הוא חלוקה שוויונית בין בני הזוג, למרות שבית המשפט רשאי לקבוע חלוקה לא שוויונית בין הצדדים, כמו למשל במקרים של מוניטין, פערי השתכרות ועוד. הרכוש הרשום בשיתוף הוא הרכוש שנצבר בצהלך הנישואין. לעומת זאת, רכוש שאינו נכנס לרישום הוא רכוש שנצבר טרם הנישואין, ירושות, מתנות, גמלת ביטוח לאומי, גמלת פיצוי נזקי גוף ונכסים שבני הזוג סיכמו, מבעוד מועד, שחלוקתם אינה שוויונית.

לאור המורכבות בפירוק השיתוף בין בני זוג וחלוקת הרכוש, מומלץ לפנות לעורך דין פירוק שיתוף מיומן ומנוסה שיבחן את כל הנסיבות,  הרכוש המשותף ויבנה אסטרטגיה משפטית מתאימה.

לפרטים נוספים על הליך פירוק מקרקעין והשראת פרטי התקשרות לחצו כאן 👉

פירוק שיתוף בגירושין בדירת מגורים

חוק המקרקעין קובע שאין מניעה לפירוק השיתוף בדירת מגורים לצורכי מכירתה וחלוקת התמורה בגינה בין בני הזוג. הצד שמעוניין בפירוק ומכירת הנכס, יגיש את התביעה. הדירה יכולה להימכר לאחד מהצדדים או לצד שלישי. בני זוג שאינם מעוניינים בפירוק שיתוף יכול לבקש מנגד צו עיכוב פירוק שיתוף בדירת מגורים, במידה ואין לילדיהם מקום מגורים חלופי (על פי סעיף 40א בחוק המקרקעין). מטרת המחוקק היא להגן על בן או בת הזוג המתגוררים בדירה והילדים, ולוודא שהם לא נשארים ללא קורת גג.

במקרים חריגים ונדירים צו לפירוק שיתוף עלול להידחות. כמו מקרים בהם הוגשה בקשה, במסגרת תביעה לשלום בית או למזונות, לצו "מדור ספציפי" לבית הדין הרבני, צו זה פירושו שמגוריה של האישה וילדיה בדירה הספציפית, מהווים מעין "עיקול" על הדירה דבר שעלול לעכב את מכירתה למשך שנים רבות.

חשוב לדעת שהחלטה של פירוק השיתוף מטעם בית המשפט, מחייבת את מכירתה. במידה ואחד מבני הזוג מנסה לחבל בהליך המכירה, בית המשפט רשאי למנות שמאי להערכת הנכס, וכונס נכסים שיהיה אחראי על מכירת הדירה, יפעל לפרסומה בתקשורת, יכין הסכם מכר ויקבל אישור מבית המשפט למכור את הדירה.

לכל אחד מבני הזוג קיימת זכות קדימה לרכוש את חלקו של הצד השני בדירה, לפני מכירתה לצד שלישי בשוק החופשי.

אין ספק שסוגיית פירוק השיתוף וחלוקת הרכוש היא סוגיה מורכבת וסבוכה, לכן חשוב להתייעץ עם עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין מיומן ומנוסה, שמכיר את התחום על בוריו וידע להוביל את לקוחותיו בדרך הנכונה.

בג"ץ 2630/23 פלוני נ' בית הדין הרבני הגדול

יש לציין שישנם מקרים חריגים בהם תביעה לפירוק השיתוף עלולה להידחות על ידי בית המשפט, גם אם היא עומדת בהוראות חוק המקרקעין. דוגמה לכך היא בג"ץ 2630/23 פלוני נ' בית הדין הרבני הגדול,  שבו נדונה עתירת הבעל נגד החלטת בית הדין הרבני שקבעה דחיית הפירוק בדירת מגורים משותפת גרושתו.

ההחלטה התבססה על הסכם הפשרה שנחתם בעבר בין בני הזוג, על פיו האישה הסכימה להתגרש כנגד התמורה להמשיך ולגור בדירה המשותפת. על פי בית המשפט העליון, הסכם הפשרה הוא הסכם מחייב, השולל את זכותו של הבעל לפירוק השיתוף, וכי בית הדין הרבני נדרש לאכוף את הסכם הגירושין בין הצדדים.

המסקנה היא, שגם כשיש תנאים בסיסיים לפירוק שיתוף על פי החוק, בנסיבות מיוחדות, להסכמים קודמים יש השפעה מכרעת וכבדת משקל, שעשויה לדחות את התביעה לפירוק שיתוף בין יורשים על הסף.

על כן, חשוב לקחת בחשבון את סעיפי החוק, תוך שימת דגש על ההיסטוריה המשפחתית והמשפטית בהקשר זה. מקרים כאלו דורשים ייעוץ משפטי מקצועי של עורך דין פירוק שיתוף במקרקעין שמכיר את החוק על כל סעיפיו וידע למצוא פתרונות יצירתיים במקרים סבוכים.

פירוק עם הסכם שיתוף

הסכם שיתוף פירוק הוא מסמך משפטי שנועד להסדיר את הליך פירוק השיתוף במקרקעין. במקרים בהם בני זוג המחזיקים בנכס משותף, מצויים בהליך פרידה או גירושין, ייתכן שהם יצטרכו ליצור הסכם פירוק שיתוף במקרקעין, המפרט גם על חלוקת רכושם המשותף.

הסכם שיתוף הפירוק בין בני זוג חייב להיות בכתב ועליו להיות חתום על ידי שני בני הזוג. במסגרת ההסכם יש לציין את פרטי הנכס באופן ברור ואת אופן חלוקתו. בנוסף, על ההסכם להתייחס גם להתחייבויות פיננסיות, תשלומי משכנתא, הוצאות אחזקה, ארנונה וכדומה.

הסכם שיתוף לפירוק בין בני זוג יכול לקבוע שהרכוש יחולק פיזית על פי חלוקה בעין, כאשר כל אחד מהצדדים יקבל את חלקו מהקרקע. במידה ואין אפשרות לחלק פיזית את הרכוש, ניתן לקבוע במסגרת ההסכם שהנכס יימכר לצד ג' והתמורה בגין מכירתו תחולק שווה בשווה בין בני הזוג.

הסכם פירוק שיתוף במקרקעין כולל גם הוראות משפורשות להעברת בעלות בנכס. למשל, במידה ואחד מהצדדים לוקח בעלות על הנכס, חשוב לציין בהסכם שבן הזוג השני מוותר על כל זכויותיו בנכס, ומעביר לצד השני את הבעלות המלאה על הנכס, שתירשם ברשויות הרלוונטיות.

כמו כן, הסכם הפירוק עשוי לקבוע דד ליין לחלוקת הנכס והעברת בעלות, ויש ביכולתו להסדיר בסעיפיו התחייבויות בים הצדדים ואף למנוע מחלוקות עתידיות.

מדובר בהסכם משפטי חשוב שמסייע לבני הזוג בפירוק השותפות בצורה שוויונית והוגנת. יש להדגיש שחשוב ששני בני הזוג יבינו את זכויותיהם טרם חתימתם על ההסכם, שראוי לבצע אותו אך ורק בליווי עורך דין מקרקעין מומחה, בעל ידע נרחב בתחום.

במקרים בהם נחתם הסכם שיתוף המגביל את הפירוק, בית המשפט רשאי לבחון את ההגבלה, ולאחר שלוש שנים מיום חתימת ההסכם המגביל יוכל להורות על הפירוק דה פקטו.

למרות הסכם המגביל את הפירוק, במידה ואחד מהצדדים מפר את ההסכם ומשתמש בקרקע ללא זכות, ללא הסכמה משותפת, או בניגוד להוראות ההסכם, רשאי הצד השני לבקש פירוק ולדרוש תשלום בגין השימוש בנכס. למשל:

• מגורים ללא הסכמה מפורשת – כשאחד מבני הזוג מתגורר בנכס אך אין הסכמה מפורשת על כך מהצד השני, ניתן לתבוע 7 שנים אחורה, דמי שימוש הוגנים.
• תביעת איזון משאבים – תביעה המוגשת לבית המשפט לענייני משפחה, בגין דרישת תשלום דמי שימוש הוגנים עבור השימוש בכנס של אחד מבני הזוג.
• ניהול הנכס על ידי צד אחד – אחד מהצדדים יכול לטפל בדירה בעצמו, לקחת אחריות על שיפוצים קטנים, תשלומי תיווך, ארנונה, השכרת הדירה ולרשום את כל ההוצאות והחישובים, לאחר ניכוי כל ההוצאות יש לשלם לשותף את הרווח היחסי לצד השני – גם ללא הסכמה.
• ביטול מתנה – תביעה של אחד מהצדדים לביטול מתנה שניתנה בעבר, הכוללת נכס מקרקעין כמו בית או דירה.

כמה זמן לוקח פירוק שיתוף במקרקעין?

התשובה לשאלה הנפוצה: "כמה זמן אורך פירוק שיתוף בנכסי מקרקעין" היא אינה חד משמעית, מאחר שמדובר בהליכים משפטיים בעלי דינמיקה ייחודית, ההתנהלות של כל אחד מהצדדים משפיעה בצורה משמעותית על משך ההליך. אך יחד עם זאת אפשר לומר כי בדרך כלל מדובר בהליך שאינו נמשך שנים רבות, בית המשפט עושה מאמצים על מנת לקצר ככל הניתן את משך קיום הליכים מסוג זה, זאת מתוך מטרה לגרום כמה שפחות נזק לצדדים במסגרת תקופת ההקפאה של הנכס ותקופת ניהול התביעה.

הליכי פירוק שיתוף במקרקעין שנעשו בהסכמה יהיו מהירים יותר, מנגד, במקרים בהם לא קיימת הסכמה יהיה צורך בהגשת תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, דבר אשר יהפוך את ההליך לארוך יותר.

מקרים חריגים בפירוק

1. מקרי קיצון בפירוק השיתוף – מה קורה כשאחד מהשותפים נעלם ולא ניתן לאתר אותו במשך שנים רבות? האם פירוק השיתוף נמנעת בעקבות כך? בתי המשפט מתמודדים עם מצבים חריגים והם נדרשים לאזן בין הגנה על הנעדר וזכויותיו והגנת האינטרס של יתר השותפים למימוש זכויותיהם בנכס.
2. השפעת מערכת היחסים על פירוק שיתוף – במרבית המקרים, פירוק שיתוף במקרקעין הוא קצה הקרחון של מערכת יחסים מורכבת וארוכה בין השותפים. בייחוד במקרים של נכסים בירושה, עלולים להתגלע מחלוקות וסכסוכים בין היורשים, הדינמיקה המשפחתית עשויה להשתנות – וההיבט הרגשי משחק תפקיד גדול בסיפור – אכזבה, ציפיות לא ממומשות, כעס, קנאה ועוד. סכסוכים משפחתיים בין יורשים עלולים להערים קשיים משמעותיים ולמנוע השגת להסכמות בין השותפים. משרדנו מתמחה בתחום כבר למעלה משני עשורים, במהלך השנים נחשפנו לסיפורים קורעי לב, שהובילו לשבר משפחתי שלא ניתן לאחות. לכן כדאי להקדים תרופה למכה ולהתייעץ עם עורך דין מקרקעין מומחה ומוביל בתחום.
3.  טיפים לניהול פירוק השיתוף בהצלחה – ניהול מיטבי של הליך פירוק השיתוף עשוי להשפיע באופן ניכר על תוצאותיו. כיצד חשוב לנהל את ההליך?

• שקיפות מלאה – על הצדדים לפעול בשקיפות מלאה ולשתף את כל המידע הרלוונטי אודות הנכס ומצבו המשפטי והתכנוני.
• בעלי מקצוע מומחים – מומלץ לרתום מומחים ביניהם: שמאי מקרקעין, עורך דין מקרקעין ועוד -שיסייעו בהערכה מקצועית אודות אופן החלוקה ושווי הנכס.
• תקשורת פתוחה – חשוב לאמץ תקשורת שוטפת ופתוחה במשך ההליך, גם בעת מחלוקות. תקשורת פתוחה היא חיונית ולמניעת הסלמת הסכסוך והגברת הסיכויים להסכם בין הצדדים. הליך גישור במקרים כאלו עשוי לשמש פתרון מהיר ויעיל יותר בהשוואה להתדיינות משפטית ארוכת טווח.

4. השלכות מיסוי בפירוק שיתוף – פירוק שיתוף טומן בחובו השלכות מיסוי שיש לתת עליהם את הדעת. מכירת נכס משותף עלולה להיחשב כאירוע מס, המחייב תשלום מס שבח, ולגרוע באופן משמעותי מהרווח הכלכלי של כל אחד מהשותפים. לעומת זאת, ישנן העברות זכויות מסוימות בין קרובי משפחה במקרקעין, אשר עשויות להיות פטורות ממס בתנאים מסוימים. בכל מקרה, חשוב ואף קריטי להתייעץ עם משרד עורכי דין  המתמחה בפירוק שיתוף במקרקעין מומחה בתחום. עורך הדין יוכל לחזות את השלכות המיסוי במצב של פירוק השיתוף הספציפי, ולסייע בהפחתת חבות המס ככל שניתן.
5. תפקידו של בית המשפט בפירוק שיתוף – בית המשפט מהווה גורם מרכזי, בפיתוח כללים ועקרונות המותאמים למציאות בשטח, שמשתנה כל הזמן. בית המשפט שואף לאזן בין זכות הפרט לבין זכויות השותפים, תוך הפעלת שיקול דעת בהתאם לנסיבות.
6. פירוק שיתוף מול הסדרי ניהול – פירוק שיתוף אינו המסלול היחידי לגישור מחלוקות בין שותפים. ישנם מקרים בהם השותפים מגבשים כחלופה, הסכמים משפטיים לניהול הנכס לתקופה מוגדרת. הסכמי שיתוף מקרקעין יכולים לשמש כמנגנון קבלת החלטות, לקבוע הוראות לשימוש הדדי בנכס, לחלק את התשואות וההוצאות הנובעות ממנו וכדומה. יצירת מסגרת כזו עשויה להגן על האינטרסים של כלל השותפים בצורה הטובה ביותר, בייחוד כאשר מדובר בנכס עם פוטנציאל השבחה עתידי.
7. פירוק שיתוף בנכסים דיגיטליים – פירוק שיתוף חל גם על נכסים דיגיטליים כגון: קניין רוחני, אתרי אינטרנט, דומיינים ועוד. מה בנוגע לשיתופים מהסוג הזה? האם עקרונות השיתוף חלים רק על מקרקעין פיזיים או גם לגבי נכסים דיגיטליים? מהי הדרך לחלוקה צודקת והוגנת של נכסים אלו? סוגיה זאת מעלה שאלות משפטיות חשובות שטרם קיבלו מענה חקיקתי.
8. השפעת התמורות החברתיות על מוסד השיתוף במקרקעין – דיני השיתוף במקרקעין מושפעים גם ממגמות חברתיות וכלכליות. כך למשל הזדקנות האוכלוסייה לצד ריבוי מקרי ירושה עלולים להגביר את התקיעות בשל קשיים ומחלוקות על פירוק שיתוף ללא הסכמה בין יורשים. מנגד, ישנם מודלים כמו קבוצת רכישה או קואופרטיבים שמוגדרים כבעלות משותפת מרצון, אשר מעוררים בהסדרת תקנות חדשות מותאמות.
9. קשיים מיוחדים בפירוק השיתוף במקרקעין לא מוסדרים – בישראל קיימים מכסי מקרקעין שזכויות הבעלות עליהם אינן רשומות כדין, בעקבות הסדרי חכירה או בעלויות בלתי פורמליות שהתגבשו עם השנים. פירוק שיתוף בנסיבות כאלו עלול להציב אתגרים משמעותיים בהתקדמות ההליך – החל מזיהוי מלא של בעלי הזכויות בנכס, דרך הוכחת טיבן של הזכויות שאינן רשומות ועד קביעת דרך הפירוק הראויה בפועל. במקרים כאלו ייתכן שהפסיקה והמחוקק יידרשו לגבש פתרונות ייעודיים ותקנות חדשות שיאפשרו את הנגשת הליכי פירוק שיתוף גם לנכסי המקרקעין הלא מוסדרים בישראל.
10. פירוק שיתוף בעת שותפות של רשות מקומית – במסגרת פסק דין 1930/18 עיריית תל אביב – יפו נ' ספי צביאלי, בית המשפט העליון קבע שחובת מכרז פומבי על פי פקודת העיריות חלה גם על הרשות המקומית, גם כאשר היא מבקשת לכרות הסכם פשרה במסגרת הליך פירוק השיתוף. עם זאת, בית המשפט שדן בפירוק רשאי להורות על מכירה של החלקה הרשומה על הרשות המקומית במקרקעין, ללא מכרז פומבי, בהתאם לשיקול דעתו בהתחשב בכל הנסיבות.

לסיכום

אין ספק שהליך פירוק שותפות בנכס במקרקעין מהווה כלי משפטי חשוב ומהותי ליישוב סכסוכים בין שותפים במקרקעין. המחוקק קבע הוראות ברורות שמבטיחות חלוקה שוויונית והוגנת של הנכס. תוך הגנה על זכויות כלל השותפים. משרד עורכי דין דרעי רייפר ושות', מעניק ייעוץ משפטי מקצועי בתחום פירוק השיתוף ופועל כבר למעלה משני עשורים במסירות לטובת לקוחותיו.

משרדנו ילווה אותך בכל צעד וצעד בהליך פירוק מקרקעין, וידאג לשמור על האינטרסים שלך ושל כלל הצדדים המעורבים בשותפות. עורכי הדין המקצועיים במשרדנו יבנו עבורך אסטרטגיה משפטית מיטבית בהתאמה אישית, אם ברצונך למנוע מחלוקות וקרע משפחתי, שלעיתים מוביל להרס ולנתק בלתי הפיך, אנחנו כאן בשבילך!

דרוש לך ולמשפחתך ייעוץ משפטי בנושא? רוצה להקדים תרופה למכה? התקשרו אלינו לקביעת פגישה ראשונית ללא תשלום 050-7118585 בהצלחה!

*הבהרה: האמור הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו משמש כתחליף לייעוץ/ליווי משפטי. אין לראות באמור משום המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים, וכל המקבל החלטה על פי מאמר זה עושה זאת על שיקול דעתו ותחת אחריותו הבלעדית.