מימוש משכנתא ומשכון על דירת מגורים

מרבית האנשים בישראל בוחרים לקנות בית ולהתחייב לתשלומי משכנתא גבוהים וארוכים בעבור הבית שרכשו. אלא שלעתים ישנם אנשים שלא מצליחים לעמוד בתשלומי המשכנתא. בעבר, אם אדם פיגר בתשלום בודד של המשכנתא, הבנק שאליו התחייב יכול היה לנקוט נגדו בהליכים לביצוע המשכנתא ולפנות אותו מהדירה. משום שהסדר זה הביא לכך שאנשים רבים נזרקו לרחוב מאחר שפיגרו בתשלום בודד של המשכנתא, תוקנו תקנות ההוצאה לפועל להלן באשר למימוש משכנתא.

הליכים בעת מימוש משכנתא

בטרם נושה (בדרך כלל בנקים) יוכל לפתוח בהליכים למימוש משכנתא נגד חייב, עליו להמתין שהחייב יפגר ב-6 תשלומי משכנתא (כלומר 6 חודשים). רק לאחר שחלפו שישה חודשים מיום החיוב של אחד מתשלומי המשכנתא (לפי הסכם ההלוואה) ובחודשים אלה החייב לא שילם שישה תשלומי משכנתא, הנושה יכול להגיש בקשה למימוש משכנתא על דירת המגורים או בקשה למימוש זכויות בדירת מגורים. לצורך הדוגמה – נניח שחייב לקח משכנתא ובהסכם ההלוואה התחייב לשלם בכל 10 לחודש. ב-10.1 הוא לא שילם את התשלום הראשון, ב-10.2 לא שילם את השני וב-10.3, ב-10.4, ב-10.5 וה-10.6 לא שילם את השאר. כך, בחלוף שישה חודשים, תשלומי הפיגור מחושבים מ-10.1, כלומר רק ב-11.7 יכול הבנק לפתוח בהליכים נגד החייב ולהתחיל למעשה את מימוש המשכנתא.

בקשת מימוש משכנתא לא מוגשת על כלל חוב המשכנתא אלא רק על החוב שבפיגור

בקשת מימוש המשכנתא או המשכון מוגשת לביצוע החוב שבפיגור, כלומר שישה חודשי הפיגור כפול סכום התשלום החודשי של המשכנתא (נניח ₪3,000) = ₪18,000 🡨 החוב שבפיגור. בבקשה למימוש, על הנושה לפרט את תיאור הנכסים הממושכנים וכן את סכום החוב כמובן, וכמו כן הבקשה חייבת לכלול גם את המסמכים הבאים:

1. שטר המשכנתא או העתק מאושר שלו.
2. נסח רישום ("נסח טאבו") של המקרקעין הממושכנים.
3. תצהיר של הנושה לאימות החוב וכן לאימות עובדות שצוינו בבקשה.
4. אם הנושה מיוצג, חובה לצרף יפוי כוח של עורך הדין.

מימוש משכנתא מיידי

במקרים מסוימים קיימת לנושה אפשרות להגיש בקשה למימוש משכנתא מיידי המכיל בתוכו את מלוא חוב המשכנתא, אלא שניתן לעשות זאת אם התקיים אחד מהתנאים הבאים:

1. אם החייב עזב את הארץ לתקופה ממושכת מבלי לפרוע את חוב המשכנתא או שהוא מתכנן לעשות זאת. אם החייב נסע לחו"ל ולא חזר לאחר יותר משלושה חודשים ובינתיים לא פרע את חוב המשכנתא שלו, הדבר ייחשב כאילו הוא כבר עזב את הארץ.
2. אם החייב הונה את הנושים שלו או שהוא מתכוון לעשות זאת.
3. אם החייב הוא בעלים (לבד או במשותף עם בן משפחה נוסף שגר איתו) של דירת מגורים נוספת.
4. אם מונה כונס נכסים לדירת המגורים או שניתן צו כינוס על כל הנכסים של החייב לפי דין אחר או שניתן לגבי החייב צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון.
5. אם זו הלוואה בתשלומים והסכום עולה על 10% מהיתרה של מלוא חוב ההלוואה.