עודכן לאחרונה 29/05/2025
מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין האחים יכולה להיות תהליך מורכב ומאתגר, במיוחד כאשר מדובר במספר יורשים. האם תמיד צריך למכור את הדירה? מה קורה אם אחד היורשים רוצה לגור בה? כיצד מחלקים את התמורה בצורה הוגנת? במאמר זה נענה על שאלות אלו ונוספות המטרידות רבים שירשו דירה יחד עם אחים או בני משפחה אחרים. נסביר מהם השיקולים העיקריים בתהליך קבלת ההחלטות, וניתן עצות מעשיות כיצד להימנע מסכסוכים ולהגיע לפתרון מוסכם. בסוף המאמר תוכלו להבין טוב יותר מהן האופציות העומדות בפניכם, ולקבל החלטה מושכלת על הצעדים הבאים בתהליך.
מהי דירת ירושה?
דירת ירושה היא דירה שעוברת בירושה מאדם שנפטר ליורשיו על פי צוואתו או על פי חוק. כלומר, אם אדם נפטר והשאיר אחריו דירה, היא תעבור באופן אוטומטי לבעלותם של היורשים שלו, בהתאם לחלוקה שקבע מראש בצוואה, או אם לא השאיר צוואה – על פי חוק הירושה. הדירה הופכת להיות שייכת במשותף לכל היורשים, גם אם מדובר במספר רב של אחים, בנים, בנות או קרובי משפחה אחרים. זו דירה ש"נופלת מהשמיים" על היורשים, והם צריכים להחליט מה לעשות איתה.
באילו מקרים יש צורך בפירוק שיתוף בדירת ירושה?
במרבית המקרים, אדם שהלך לעולמו יוריש את עיזבונו לילדיו, אם על פי חוק הירושה, תשכ"ה-1965, או בהתאם להוראות צוואה שערך טרם מותו.
מאחר שמרבית העיזבונות בישראל כוללים לפחות דירת מגורים אחת, בה התגורר ההורה המנוח עד יום מותו או עד עזיבתו לבית אבות או לדיור מוגן, ילדיו מוצאים עצמם חולקים בעלות משותפת על אותה דירה.
עם מות ההורה, יכולים האחים לרשום את הדירה שירשו במרשם המקרקעין, על שם כולם ועל פי שיעור חלקם, בהתאם להוראות צו הירושה או צו קיום צוואה שקיבלו מהרשם לענייני ירושות.
אך פעמים רבות, אחים ואחיות שקיבלו דירה או נכס מקרקעין משותף בירושה, אינם מעוניינים להמשיך ולקיים את השיתוף בנכס. במקרה כזה, הם נדרשים לבצע פירוק שיתוף במקרקעין, לרוב במכירת הדירה לאחד מהם או לצד ג'.
פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה
כאשר יורשים מקבלים דירת מגורים בירושה, מתעוררת לעתים קרובות השאלה כיצד לנהל את הנכס המשותף. יש מקרים בהם היורשים מעוניינים להישאר שותפים בנכס, אך במקרים רבים עדיפה הפרדת הבעלות.
יורשים המעוניינים בהמשך השותפות בדירה, בדרך כלל לצורך השכרתה והפקת הכנסה, יכולים לרשום את הנכס על שמם בחלקים שווים. התהליך כולל העברת צו הירושה או צו קיום הצוואה ללשכת רישום המקרקעין, שם יעודכן הרישום מהמנוח אל היורשים בהתאם לחלקיהם.
המורכבות מתחילה כאשר היורשים אינם מעוניינים בשותפות בדירה. במקרה כזה נדרש תהליך של פירוק שיתוף בדירה. האתגר נובע מכך שדירת מגורים היא נכס שאינו ניתן לחלוקה פיזית בין היורשים – לא ניתן לחלק אותה לחדרים נפרדים ועצמאיים.
תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה יכול להתבצע בשני אופנים עיקריים: בהסכמה הדדית בין היורשים, או באמצעות הליך משפטי. בית המשפט עשוי להורות על התמחרות בין היורשים, כאשר מי שמציע את הסכום הגבוה ביותר רוכש את חלקם של האחרים.
הליך פירוק שיתוף במקרקעין מחייב התייחסות לשורה של היבטים משפטיים וכלכליים, במיוחד כאשר קיימים פערי ציפיות או מחלוקות בין היורשים. במצבים אלה, ליווי משפטי מקצועי הופך לחיוני להבטחת זכויותיהם של כל הצדדים המעורבים.
המורכבות החוקית והבירוקרטית שבמכירת דירה בירושה משותפת
המקרים שבהם כמה אחים במשפחה יורשים במשותף נכס שהותיר הורה שהלך לעולמו, הם כאמור, נפוצים מאוד. מאידך, הליך מימוש הנכס במקרים אלה הוא מורכב מבחינה חוקית ובירוקרטית, בהשוואה למכירת נכס בידי מוכר ובעלים יחיד.
להעברה מסודרת של הבעלות מהמוריש ליורשים, יש לבצע לא מעט מהלכים בירוקרטיים, כמו קבלת אישורים מרשויות המס, רישום זכויות על הנכס בצורה נכונה בלשכת רישום המקרקעין ועוד.
במקביל, הבעלות המשותפת הכפויה בין האחים על הנכס, מייצרת לא פעם מחלוקות משפחתיות, שעלולות להגיע לסכסוכים קשים ואף לקרע במשפחה.
הנקודות שבמחלוקת יכולות להיות רבות ושונות. הן יכולות לעסוק בשאלה האם עדיף להשכיר את הדירה או למכור אותה, האם היא תימכר לאחד היורשים או לצד ג', מי יהיה זכאי להתגורר בה עד שיוכרע גורלה, כיצד יחולקו כספי התמורה מההשכרה או המכירה בין האחים ועוד.
מעורבות וסיוע צמוד של עורך דין המומחה הן בדיני הירושה והן בדיני המקרקעין, קריטית להתמודדות עם הדילמות השונות העולות בדרך ולהבטחת העברה תקינה של הבעלות על דירת הירושה, תוך הגנה על זכויות כלל הצדדים המעורבים.
יש לציין שסוגיות הורשה מלוות פעמים רבות בהתמודדות עם משקעים משפחתיים מן העבר ועם רגשות עזים, המובילים לביצוע צעדים לא רציונליים שעלולים לעלות ביוקר.
סכסוך משפטי בין אחים על דירת ירושה? כך תוכלו למנוע זאת
כאשר מספר אחים או בנות משפחה יורשים יחדיו דירה מקרוב מנוח שהלך לעולמו, המצב יוצר פוטנציאל למחלוקות ואי-הסכמות בנוגע לאופן הטיפול הרצוי בנכס. האם להשאיר את הדירה בבעלות משותפת ולהפיק הכנסות מהשכרתה? האם עדיף למכור אותה ולחלק את התמורה? מי מהיורשים יהיה זכאי להמשיך ולהתגורר בה? וכיצד מתבצעת בפועל חלוקה הוגנת ושוויונית של רווחי המכירה בעתיד?
שאלות לא פשוטות אלו יוצרות קרקע פורייה למחלוקות וויכוחים בין האחים, דבר אשר עלול להסלים במהרה לכדי תביעת ירושה יקרה וממושכת בבית המשפט. עורכי דין המתמחים בדיני ירושה ממליצים על מספר צעדים בהם ניתן לנקוט כדי למנוע הידרדרות להליך משפטי: ראשית, קיום ישיבה משפחתית של כלל היורשים והגעה להבנות בנוגע לעתיד הדירה.
שנית, אפשרות מומלצת נוספת היא שאחד היורשים ירכוש את חלקם של האחרים בדירה או ביצוע של חלוקת עיזבון שוויונית בין כולם. כמו כן, במידת הצורך ניתן למכור את הדירה ולחלק את הכספים. המטרה העיקרית והחשובה ביותר היא שימור יחסים טובים בין בני המשפחה.
כיצד ומדוע מבצעים פירוק שיתוף בדירת ירושה?
במקרים שבהם כל האחים היורשים תמימי דעים באשר לאופן השימוש בדירה המשותפת, הם יכולים לשמר את השותפות ביניהם. ביכולתם, למשל, להשכיר את הדירה במשותף לצד ג' ולהתחלק בכספי השכירות.
מאידך, פעמים רבות, היורשים רואים בשותפות בנכס המקרקעין עם אחיהם, מצב שנכפה עליהם ואינו בהכרח מתאים להם והם מעוניינים לפרק את השותפות.
מאחר שדירת מגורים אינה ניתנת ברוב המקרים לחלוקה פיזית בין השותפים ("חלוקה בעין"), כדי לבצע את פירוק השיתוף, אין ליורשים דרך אחרת אלא למכור את הדירה, אם לאחד מהם שמעוניין בכך, או לצד ג' – ולהתחלק בתמורה הכספית שתתקבל.
פירוק השיתוף בדירה, יכול להתבצע בהסכמה בין היורשים, אך אם לא קיימת הסכמה כזאת בין כולם, יכול הצד המבקש להגיש תביעה לפירוק שיתוף, לבית המשפט לענייני משפחה.
אם ישתכנע בצדקת העניין, רשאי בית המשפט להוציא, בהתאם לסעיף 113 לחוק הירושה, צו המורה על חלוקה באמצעות מכירת הנכס. המכירה תתבצע ברוב המקרים בדרך של התמחרות, כלומר, לכל המרבה במחיר, אם זה מי מהיורשים המעוניין בכך, או קונים ומתעניינים המגיעים מבחוץ.
מהי זכות קדימה של יורש בדירה שהתקבלה בירושה?
בתי המשפט העניקו פרשנות מרחיבה לסעיף 113 בחוק הירושה, המעגנת עמדה שמבכרת יורשים בכל הנוגע לרכישת דירת הירושה. פרשנות זו מייצרת מעין זכות קדימה של היורש על פני גורמים חיצוניים המעוניינים ברכישת הנכס.
עוצמתה של זכות קדימה של יורש ניכרת בכך שבמקרים מסוימים היא גוברת לא רק על זכויותיהם של קונים פוטנציאליים מן החוץ, אלא אף על רצונותיהם של יורשים אחרים המעדיפים למכור את הנכס לצד שלישי במקום לאחד מבין היורשים עצמם.
כאשר אחד היורשים מסרב ללא הצדקה ראויה לאפשר פירוק שיתוף בדירה באמצעות מכירתה ליורש אחר, קיימת אפשרות לפנות להליך משפטי. בית המשפט מוסמך להורות על פירוק שיתוף במקרקעין ולחייב את היורש המסרב לשתף פעולה בתהליך.
תהליך מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין אחים זוכה אפוא להגנה משפטית מסוימת, המאפשרת לשמר את הנכס בתוך המשפחה כאשר אחד היורשים מביע עניין ברכישתו. זוהי גישה המשקפת את חשיבותם של קשרי המשפחה וההמשכיות בהקשר של נכסי ירושה.
ההכרה בזכות הקדימה אינה מוחלטת, אך היא מהווה שיקול משמעותי בהכרעותיהם של בתי המשפט בסכסוכי ירושה, במיוחד כאשר מדובר בנכס משפחתי בעל ערך רגשי או היסטורי מיוחד.
האם ישנם מקרים שבהם לא קיימת זכות קדימה של יורש במקרה של מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין אחים?
כאשר תהליך חלוקת העיזבון הושלם ודירת המגורים כבר נרשמה רשמית בטאבו על שם כל אחד מהיורשים, מתרחש שינוי מהותי במעמד המשפטי של הנכס. בשלב זה, מכירת דירה בין אחים אינה כפופה עוד להוראות חוק הירושה, אלא לכללים הרגילים של חוק המקרקעין.
השלכה מרכזית של השינוי הזה היא ביטול זכות הקדימה המיוחדת שהייתה נתונה ליורשים תחת חוק הירושה. כעת, כל יורש המעוניין לרכוש את הנכס נדרש להתמודד בתנאים שווים מול מועמדים חיצוניים לרכישה. התהליך הופך לתחרותי יותר, כאשר הדירה תימכר בסופו של דבר למי שיציע את המחיר הגבוה ביותר.
מצב זה יוצר דינמיקה שונה לחלוטין בתהליך פירוק שיתוף בדירה. במקום לנהל משא ומתן פנימי בין היורשים בלבד, הם מוצאים עצמם במציאות של שוק פתוח, שבו הערכי הנכס נקבעים על פי כוחות השוק החופשי.
השינוי הזה עשוי להיות מועיל במקרים מסוימים, במיוחד כאשר קיימים פערי הערכה משמעותיים בין היורשים לגבי שווי הנכס. המכירה בשוק הפתוח מבטיחה קבלת מחיר השוק ההוגן, ומונעת מחלוקות על הערכת שווי.
לכן, היורשים הנמצאים בשלבים מוקדמים של תהליך הירושה צריכים לבחור בחוכמה האם להתקדם לחלוקת העיזבון הרשמית, או להישאר במסגרת חוק הירושה כדי לשמר את זכויות הקדימה. החלטה זו דורשת הבנה מעמיקה של היתרונות והחסרונות הטמונים בכל מסלול, בהתאם למטרות המשפחה ולצרכיה.
במקרים שבהם עיזבונו של הנפטר כבר חולק בין כלל יורשיו, ודירת הירושה כבר רשומה בטאבו על שם היורשים – מכירתה לא יכולה עוד להתבצע על פי חוק הירושה, אלא רק בהתאם להוראות חוק המקרקעין. מכאן, שזכות הקדימה של יורש ברכישת הדירה בשלב הזה כבר לא תהיה בתוקף.
יורש שיהיה מעוניין לרכוש את דירת הירושה משאר היורשים, יצטרך להתמודד מול הצעות המחיר שהוצעו על ידי כלל הרוכשים הפוטנציאליים מבחוץ. כל זאת כאמור, במסגרת של הליך התמחרות, המעניק עדיפות למכירה לכל המרבה במחיר.
באילו מקרים נמכרת דירת ירושה?
קיימים מספר תרחישים מרכזיים בהם עולה הצורך במכירת דירה שהתקבלה בירושה:
- מחלוקות בין היורשים – לעיתים קרובות, כאשר מספר אחים או בני משפחה יורשים יחד דירה, מתגלעות מחלוקות בנוגע להחזקה בה או השימוש בה בעתיד. למשל, ייתכן מצב שבו אחד היורשים מבקש לגור בדירה ואילו האחרים מעדיפים למכור אותה ולחלק ביניהם את הכסף. מחלוקות מסוג זה יכולות להוביל למתיחות וקרעים ביחסים בין האחים, ולכן לעיתים רבות הפתרון יהיה במימוש הדירה.
- שינויים במצב הכלכלי של היורשים – לפעמים אחד היורשים חווה ירידה חדה במצבו הכלכלי עקב מקרי חיים שונים כמו אבטלה, פיטורין, פשיטת רגל, גירושין וכדומה. מצב זה יוצר צורך דחוף במזומנים, אותם ניתן להשיג במהירות באמצעות מימוש דירת הירושה. שאר בני המשפחה יכולים להיענות לבקשה זו כהוכחת סולידריות.
- דירה הזקוקה לשיפוץ יסודי – לעיתים דירת הירושה שהתקבלה נמצאת במצב פיזי ירוד וזקוקה לשיפוץ נרחב ויקר מאוד שאינו מתאפשר ליורשים מבחינה כלכלית. במקרים מסוג זה, מכירת הדירה כמו שהיא לצד ג' וחלוקת התמורה בין האחים היא לרוב הדרך המועדפת.
איך מתבצעת מכירה של דירת ירושה בין אחים?
הפתרון האידיאלי ביותר למכירת דירת ירושה בין אחים מתבסס על עריכת הסכם מותאם בין היורשים. מסלול זה מציע גמישות רבה ויתרונות כלכליים משמעותיים, המאפשרים איזון מושכל של נכסי העיזבון בהסכמת כל הצדדים.
הסכמים מסוג זה מאפשרים פירוק שיתוף במקרקעין בצורה יעילה במיוחד, כאשר האיזון בין היורשים מתבצע באמצעות שילוב של נכסים וכספים השייכים לעיזבון. גישה זו עשויה להביא לחיסכון מיסויי משמעותי, בהשוואה למכירה ישירה של הנכס לצד חיצוני.
כאשר ההסכמה בין היורשים אינה מושגת, סעיף 113 לחוק הירושה תשכ"ה 1965 מספק מנגנון ברור לפירוק השיתוף. החוק מתווה נתיב מדורג: תחילה התמחרות פנימית בין האחים, ובמקרה של כישלון – מכירה לצד שלישי וחלוקת התמורה.
המנגנון המשפטי הקבוע בחוק מגדיר תהליך התמחרות פנימי, שבו הנכס נמכר ליורש המציע את המחיר הגבוה ביותר, בתנאי שהמחיר אינו נמוך ממחיר השוק. רק לאחר שכל האחים סירבו לרכוש את הדירה במסגרת התמחרות זו, יוצא הנכס למכירה פומבית לקונים חיצוניים.
תהליך זה מבטיח שמירה על האינטרסים של כל היורשים, תוך מתן עדיפות לשמירת הנכס במסגרת המשפחה, אך ללא פגיעה בזכויותיהם הכלכליות של המוכרים. במקרים בהם מכירת דירה שהתקבלה בירושה מתבצעת דרך בית המשפט, התהליך כולל הערכת שווי מקצועית של הנכס, קביעת מחיר בסיס למכירה והליך התמחרות מפוקח. הליך זה מוודא שכל הצדדים מקבלים יחס הוגן ושקוף, תוך מניעת ניצול לרעה של מצוקה כלכלית או חוסר ידע של מי מהיורשים.
צעד אחר צעד: כך מתבצע תהליך מכירת דירת ירושה
לתהליך של מכירת דירת ירושה יש מספר שלבים, בואו נעבור עליהם:
קבלת החלטה משותפת על מכירה
כאשר מספר יורשים זכאים יחד לדירה בירושה, יש לכנס ישיבת משפחה או התייעצות בין הצדדים הרלוונטיים, כדי לדון באפשרויות השונות: האם לשפץ ולהשכיר את הדירה, להשאירה כאופציית מגורים לאחד היורשים או לממש אותה באמצעות מכירה. כל היורשים צריכים להגיע להסכמה ולוויתורים הדדיים על הזכויות שלהם.
ביצוע הערכת שווי מוסמכת
יש לקבל הערכת שווי רשמית אצל שמאי מקרקעין, שתקבע באופן אובייקטיבי ועל פי נוסחאות מקצועיות מהו מחיר הדירה הריאלי כיום. מחיר זה יהווה בסיס לדרישות המכירה.
טיפול בהיבטים משפטיים ובירוקרטיים
עם קבלת ההחלטה למכור את הנכס, יש להתקשר עם עורך דין צוואות ודיני מקרקעין. עו"ד זה ידאג להשלמת הסדרה חוקית של זכויות היורשים בנכס, רישום נכון של הבעלויות וחלקיהם בטאבו ועוד.
שיווק הדירה וחיפוש קונים במחיר המבוקש
שיווק הדירה למכירה יכול להתבצע דרך פרסום בעיתונות ובאינטרנט, סוכנויות נדל"ן, משרדי שמאים וכיוצא בזה – במטרה לאתר קונים פוטנציאליים במחיר שנקבע על ידי שמאי המקרקעין.
משא ומתן והשלמת העסקה במועד
כשנמצא קונה במחיר הולם ולשביעות רצון המוכרים, ייערך משא ומתן לסגירת תנאי העסקה הסופיים, ותתבצע חתימה על הסכם מכר הדירה הכולל לוחות זמנים להשלמת העסקה.
קבלת התמורה וחלוקתה בין היורשים על פי ההסכמות
עם השלמת המכירה, הכספים יתקבלו ויופקדו בחשבון נאמנות, ממנו הם יחולקו באופן יחסי בין היורשים – בהתאם לאחוזי החלוקה שסוכמו מראש.
למה כדאי להיעזר בעורך דין כשמוכרים דירה שירשו אחים?
כאשר מספר אחים או בני משפחה יורשים יחד דירה מקרוב שנפטר, התהליך של מימוש הנכס ומכירתו הופך למורכב בהרבה מבחינה חוקית ובירוקרטית לעומת מכירה על ידי בעלים יחיד. ישנם צעדים רבים שיש לבצע כדי להעביר את הבעלות באופן מסודר מהמנוח אל היורשים תוך קבלת אישורי רשויות המס ורישום נכון של זכויותיהם בטאבו.
בנוסף, במצב בו מספר אחים מחזיקים בבעלות משותפת על דירה, קיים פוטנציאל גבוה למחלוקות וסכסוכים בנוגע לשאלות כגון: מי יהיה זכאי לגור בדירה? כיצד מתבצעת חלוקת הכספים שיתקבלו מהמכירה באופן שוויוני? מה קורה אם אחד מהיורשים מתנגד למכירה? מעורבות של עורך דין מנוסה בתחום דיני ירושה היא קריטית על מנת להתמודד עם שאלות וקשיים אלו, ולהבטיח העברת בעלות תקינה על הדירה תוך שמירה על זכויות כל הצדדים.
לא זאת בלבד שיש צורך להתמודד עם השאלות הרגישות הללו, אלא גם עם תכנון מיסוי הכולל מס רכישה, מס שבח, אגרות שונות והיטלים. משרדנו יעניק לכם שירות של תכנון מיסוי קפדני שיחסוך לכם הרבה כסף בשורה התחתונה.
עו"ד מיומן ומנוסה יוכל לקבל החלטה נבונה האם למכור את הנכס כעסקת ירושה שפטורה ממס או שמא כעסקת מכר ליורשים הפטורים ממס. ייעוץ וליווי משפטי מקצועי עשוי להוביל גם לפטור מלא מתשלום מס, באמצעות מהלך הורשה הפטור ממס כמו הסכם עיזבון בין יורשים טרם רישום הדירה על שמם.
אייל רייפר הינו עו"ד שותף בכיר המומחה למיסוי מקרקעין ודיני צוואות וירושות, לדבריו, הסכם עיזבון אשר נחתם ללא ייעוץ משפטי של עורך דין צוואות וירושות מומחה במיסוי מקרקעין עלול להסב יותר נזק מאשר תועלת.
ניסיונו של עורך דין רייפר במסלול 'הורשה – לא עסקה' והידע הנרחב שצבר במרוצת השנים בסעיפי החוק, מונע מהיורשים הפתעות לא נעימות בדרך, וחוסך תשלום לא מבוטל של מס רכישה ומס שבח.
דרכים לחסוך במס בעת מכירת דירת ירושה בין אחים
במקרים בהם אחים יורשים ביחד דירה אך אינם יכולים או מעוניינים לבצע חלוקה ראשונית של הנכסים, נושא הזכאות לפטור ממס שבח הופך להיות קריטי ביותר. חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס יכול להינתן רק אם נוקטים בצעדים הנכונים בזמן המתאים. על כן, חיוני להיעזר בעורך דין מומחה לענייני ירושה שמכיר היטב גם את החוקים בתחום המקרקעין. רק ייעוץ מקצועי ומדויק יאפשר למצות כל דרך חוקית על מנת לשלם מינימום מיסים במכירת דירת ירושה.
מהו מיסוי המקרקעין הנגבה במכירת דירת ירושה?
מכירה ורכישה של דירה שעברה בירושה לכמה יורשים שונים, עשויה לכלול חבויות שונות של מסי מקרקעין. חיובי המס העיקריים האפשריים במקרה זה, הם מס רכישה ומס שבח.
בשל ההתנגשות הקיימת במכירתה של דירת ירושה, בין דיני הירושה לחוקי מיסוי המקרקעין בישראל, חשוב לבצע מבעוד מועד, תכנון מס יצירתי בסיוע עורך דין המומחה בדיני מקרקעין.
מיסוי המקרקעין, עלול להטיל נטל כספי כבד על כל הצדדים. מס הרכישה המוטל על הצד הרוכש, יכול להגיע לשיעור של עד 10% משווי הנכס. הצד המוכר, יכול להיות מחויב בתשלום מס שבח, ששיעורו מגיע לעתים ל-25%, משוויה של ההשבחה שעבר הנכס ממועד רכישתו על ידי המוריש.
בנוסף על אלה, יכולים שני הצדדים להיות מחויבים בתשלומי היטלי השבחה, אגרות רישום בטאבו ועוד, עלויות שיכולות לכרסם לא מעט, בתמורה הכספית שתגיע לידי יורשים.
הדרכים לקבלת הקלות או פטורים ממס במכירת דירה בין יורשים
כאשר מבצעים תכנון מס לקראת מכירת דירת ירושה בסיוע משפטי, יש לקחת בחשבון את המדרגות של מס שבח ומס רכישה המתעדכנות מדי שנה.
תכנון המס נדרש להיות מותאם לנתונים המעודכנים של רשות המסים. לדוגמה, המדרגות לשנת 2025 מזכות בפטור מלא ממס ברכישת דירת מגורים יחידה, בסכום המגיע עד 1,919,155 שקלים. מעל תקרה זו נגבה מס, בשיעורים הנעים בין 3.5%-8% ממחיר הנכס.
להלן כמה דרכים להקטין את המיסוי במכירת דירת ירושה:
- הגדרת העברת הזכויות כהורשה – מכירת דירת הירושה בין האחים, צריכה להיות מוגדרת כהורשה ולא כעסקה, לצורך חבות במס שבח ומס רכישה. על פי סעיף 4 לחוק מיסוי המקרקעין, העברת זכויות על מקרקעין במסגרת הורשה, אינה מחויבת בשני המיסים הללו.
הגדרה זו, בשילוב עם סעיף 49ב(5) לחוק (פטור דירת ירושה), מקנה ליורשים את האפשרות למכור את הדירה בשלב מאוחר יותר לצד שלישי ללא חיוב במס שבח, אם תנאי הסעיף בחוק, מתקיימים.
- עריכת הסכם בין יורשים לפני רישום הדירה בטאבו – בשלב שבו דירת הירושה רשומה עדיין על שם המוריש וטרם בוצעה העברת בעלות, יכולים היורשים לערוך ולחתום ביניהם על "הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים". בדרך זו הם יכולים לחלק את העיזבון בדרך המתאימה להם, מבלי להידרש לתשלומי מס שבח ומס רכישה. זאת, אם תשלומי האיזון העוברים בין היורשים, לקוחים מתוך כספי העיזבון בלבד.
- פנייה לקבלת סיוע משפטי – ליווי משפטי של עורך דין מקצועי, יסייע ליורשים המוכרים את דירתם, להתוודע להתעדכנות מדרגות המס השנתית, ובכך לחסוך סכומי כסף גבוהים בהליך המכירה.
חשיבות הסיוע המשפטי לחיסכון בעלויות מיסוי
במקרים שבהם האחים שירשו דירה משותפת, אינם יכולים או אינם מעוניינים בתחילת הדרך לבצע חלוקה של הנכסים ביניהם, סוגיית הזכאות לפטור ממס שבח ומיסוי רווחי הון, הופכת לקריטית אף יותר.
נקיטה של הצעדים הנכונים בזמן הנכון, עשויה להביא לחיסכון בתשלומי מס של עד מאות אלפי שקלים, וכאן נכנס לתמונה ייעוץ משפטי מקצועי עם ניסיון בתחומי המקרקעין והירושות כאחד, המשלב היכרות מעמיקה עם החוקים והתקנות בשני התחומים ועם תקנות המיסוי הכרוכות בהם.
כדי לחתוך את עלויות המס, יכול עורך הדין להמליץ על מסלול מיסוי, המכיר בהעברת הזכויות בדירת הירושה כהורשת מקרקעין ולא כעסקה במקרקעין. הגדרה כזאת, בכפוף לסעיף 4 לחוק מיסוי המקרקעין, פוטרת הן את מעניק הזכויות בנכס והן את מי שמקבל את הזכויות, מחבות בתשלומי מס שבח ומס רכישה.
כמו כן, ניתן לבדוק באמצעות עורך הדין (בנוסף לזכאות לפטור ממס שבסעיף 49ב' על העברת דירה בירושה), אם קיימת גם זכאות לפטור בגין מכירת דירת מגורים יחידה; או לפטור המוענק למשפרי דיור.
במצבים שבהם לא ניתן לקבל פטור מלא ממס, בכוחו של עורך דין מנוסה לגבש תכנון מס באופן יצירתי, באמצעות צעדים כמו תשלומי איזון ליורשים מתוך כספי העיזבון (שאינם מחייבים במס), העברת נכסים במתנה (על פי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963) למי שמוגדרים כקרובי משפחה מדרגה ראשונה, לצד צעדים כמו דחיית המכירה, כדי לבצע אותה בשנת מס נוחה ומיטיבה יותר.
הליך פירוק שיתוף בבית המשפט והתמחרות על דירת ירושה
במסגרת שותפות בדירת ירושה בין אחים, יש גם מקרים שבהם אחד מהאחים מסרב לפירוק השותפות ולמכירת הדירה. במקרים כאלה, יגיש עורך הדין תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין בבית המשפט, בשם היורשים שכן מעוניינים לפרק.
תביעה כזאת, מבקשת מבית המשפט להורות על מכירת הדירה בהליך של התמחרות. מדובר בסוג של מכירה פומבית של הדירה, המתבצעת על ידי כונס נכסים או עורך דין, כאשר המעוניינים ברכישה מציגים את הצעות המחיר שלהם והמרבה במחיר – זוכה.
את התמורה על המכירה מחלקים בין השותפים לשעבר, היורשים במקרה זה, על פי שיעור חלקם היחסי בנכס. גם במקרה זה, תכנון מס מקדים ימנע הוצאות מיותרות ויוודא שהחלוקה בין היורשים תתבצע בצורה מהירה, יעילה וצודקת, תוך מזעור האפשרות לעיכובים או לחיכוכים.
הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים – הסכמים בין יורשים
דרך יעילה במיוחד להתמודדות עם סכסוכי חלוקת ירושה בין אחים היא עריכת הסכם חלוקת עיזבון מותאם, המאפשר חיסכון מיסויי משמעותי תוך פתרון מחלוקות משפחתיות. ההסכם מאפשר איזון חכם של נכסי העיזבון בהתאם לרצונות וצרכי כל יורש.
הסכמים בין יורשים הם כלי מרכזי בפתרון מורכבויות משפחתיות וכלכליות בתהליכי ירושה. פירוק שיתוף בדירה באמצעות הסכם מותאם אישית מאפשר ליורשים לקבוע חלוקה הוגנת שלא בהכרח עוקבת אחר החלוקה החוקית הסטנדרטית. כך למשל, יורש שזקוק למזומנים יכול לקבל חלק גדול יותר מהנכסים הנזילים, בעוד יורש המעוניין בנכס לטווח ארוך יוכל לרכוש את הדירה תמורת פיצוי הולם לאחיו. הגמישות הזו מונעת מצבים בהם נכס איכותי נמכר בחיפזון לצד חיצוני רק בגלל חוסר הסכמה על אופן החלוקה.
- תשלומי איזון מתוך הירושה
כאשר כל תשלומי ההתחשבנות בין האחים מקורם בכספי הירושה עצמה, המכירה פטורה לחלוטין ממס. דוגמה מעשית להמחשה: שני אחים ירשו דירת ארבעה חדרים בבאר שבע בשווי 1,000,000 שקל, רכב בשווי 80,000 שקל וחשבון בנק בסך 920,000 שקל.תחת פירוק שיתוף בדירה, כל אח היה מקבל מחצית מכל נכס. במקום זאת, האחים הסכימו שאח אחד יקבל את הדירה בלבד, והשני יזכה ברכב ובכל הכספים. בגישה זו, כל התמורה מגיעה מתוך העיזבון ללא חבות מיסויית כלשהי.
- תשלומי איזון מחוץ לירושה
כאשר סכום הירושה אינו מספיק לאיזון מלא, ניתן להביא כספים נוספים מבחוץ. במקרה זה רק הסכום העודף שהובא מחוץ לירושה חייב במס. שלושה אחים ירשו דירת שישה חדרים בפתח תקווה בשווי 1,300,000 שקל וחשבון בנק של 800,000 שקל.במקום חלוקה שווה, הם הסכימו שאח אחד יקבל את הדירה תמורת תשלום 600,000 שקל נוספים מכספו הפרטי. בדרך זו, רק הסכום הנוסף חייב במס, בעוד מרבית הירושה נשארת פטורה ממיסוי.תכנון מיסויי כזה דורש התאמה אישית לכל מקרה, תוך בחינת הפטורים הזמינים לכל יורש והתאמת האסטרטגיה בהתאם.
כך למשל, משרדנו ייצג שלושה אחים שירשו דירת ארבעה חדרים בנתניה בשווי של 1,800,000 ₪ וכן חשבון עו"ש וזכויות נוספות בשווי של 1,080,000 ₪ בבנק הפועלים. המנוח לא ערך צוואה, ולכן בהתאם לדין כל הנכסים התחלקו שווה בשווה.
האחים הגיעו אלינו כדי לבצע חלוקת עיזבון שונה, הסכימו וחתמו ביניהם על הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים. לאחר ההסכמות החלוקה הייתה כדלקמן: האח הראשון קיבל את הדירה בנתניה בשווי 1,800,000 ₪ בתמורה לתשלום של 840,000 ₪ לשני אחיו האחרים. האח השני קיבל 660,000 ₪ מהחשבון הבנקאי בתוספת 420,000 ₪ מתשלום האיזון. האח השלישי קיבל 420,000 ₪ מהחשבון הבנקאי בתוספת 420,000 ₪ מתשלום האיזון.
סך העיזבון המקורי עמד על 2,880,000 ₪. על פי החלוקה המקורית, כל אח היה אמור לקבל 960,000 ₪. במקום זאת האח הראשון קיבל נכס בשווי 1,800,000 ₪ ושילם 840,000 ₪ וחלקו הסופי הגיע ל-960,000 ₪. האח השני קיבל סה"כ 1,080,000 ₪ עם עודף של 120,000 ₪ מעבר לחלקו החוקי. האח השלישי קיבל סה"כ 840,000 ₪ עם חסר של 120,000 ₪ מחלקו החוקי.
מכיוון שרק 120,000 ₪ מתוך העסקה מהווים סכום העולה על הזכאות החוקית, אך מקורו בתשלום פרטי של האח הראשון, רק הסכום הזה חייב במס שבח. הסכם זה לא רק חוסך במיסוי, אלא גם מאפשר לכל אח למקסם את ההתאמה לצרכיו האישיים כאשר האח הראשון רכש נכס מגורים איכותי, בעוד שני האחרים האחרים קיבלו נזילות כספית לצרכיהם השונים.
חשוב לציין כי הסכמים כאלה דורשים ליווי מקצועי מאחר והם כוללים שיקולים רבים הכוללים עדיפות מתן הנכסים הנזילים ליורשים הזקוקים למזומנים מיידיים מול הענקת נכסי נדל"ן ליורשים המעוניינים בהשקעה ארוכת טווח. בנוסף, יש להביא בחשבון את המגבלות הקיימות על פטורי מס שבח לכל יורש ואת האפשרות למיצוי מקסימלי של הפטורים הללו באמצעות תכנון נבון.
הדבר מצריך בחינה מעמיקה של מצבו האישי של כל יורש, כולל המצב הכלכלי, הצרכים הנוכחיים והעתידיים, ורמת הסיכון הרצויה עבורו. ההתאמה האישית הזו היא שמבטיחה שההסכם ישרת את כל הצדדים בצורה הטובה ביותר לטווח הארוך.
יתרונותיו של הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים
להסכם חלוקת עיזבון בין יורשים יש יתרונות רבים. הוא מאפשר את חלוקתו של העיזבון המשותף, בדרך המתאימה לכלל היורשים וחוסכת להם כספים, איזון נכסי עיזבון תוך קבלת פטור ממיסים והגעה לפתרונות מוסכמים במחלוקות וסכסוכים, המתעוררים לא פעם בין יורשים.
פטור ממיסוי בתשלומי איזון מהעיזבון
תשלומי איזון שנועדו להתחשבנות בין היורשים במכירת דירת ירושה לאחד מהם, אם נלקחו מתוך כספי העיזבון, אינם מחייבים בתשלום מסי מקרקעין. התשלום עבור הדירה, יתבצע על פי הסכם חלוקת העיזבון.
למשל, שני אחים שירשו את עיזבונה של אימם, שלא הותירה צוואה ולכן אמורים על פי חוק הירושה, להתחלק בו בחלקים שווים. העיזבון כולל דירת שלושה חדרים השווה 1,200,000 שקלים, רכב פרטי בשווי 100,000 שקלים, לצד 1,100,000 שקלים נוספים בחשבון עובר ושב וזכויות נוספות.
על פי תקנות חוק הירושה, חלוקה לשני חלקים שווים של העיזבון פירושה שכל אח יקבל לרשותו מחצית מהזכויות על הדירה, בעלות משותפת עם אחיו על הרכב שהותירה האם וכן סכום כסף של 550,000 שקלים.
עריכת הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים יכול לאפשר לאחים לחלק את העיזבון ביניהם, בצורה אלטרנטיבית, המתאימה יותר לשניהם. למשל, שאח אחד יקבל את כל הזכויות דירת הירושה והאח השני יקבל את הבעלות על הרכב וכן את כל תכולת חשבון הבנק של ההורים.
במצב כזה, כל כספי האיזון או ההתחשבנות מקורם בעיזבון, ולכן על פי חוק הירושה, העברת הזכויות על הדירה בין האחים לבין עצמם, פטורה מחבות במיסי מקרקעין.
מס רק על תשלומי איזון שמחוץ לעיזבון – לעיתים נדרשים יורשים להשתמש, לצורך תשלומי האיזון גם בכספים מבחוץ, כלומר, שלא מתוך העיזבון. במצב כזה, ייגבה מס רק על הסכום העודף שהגיע מבחוץ, הנחשב ככסף שהושקע בעסקת מקרקעין.
למשל, שלוש אחיות שירשו יחד דירת מגורים בשווי 1,500,000 שקלים, לצד חשבון עובר ושב בבנק, המכיל 900,000 שקלים. מאחר שההורה שנפטר לא הותיר אחריו צוואה המפרטת את דרך חלוקת העיזבון, החלוקה, על פי חוק הירושה בישראל, צריכה להתבצע בשלושה חלקים שווים.
מכאן, שכל אחות תזכה בשליש מהזכויות על דירת המגורים של ההורה, לצד סכום של 300,000 שקלים, מתוך חשבון העובר ושב הנכלל בעיזבון.
כדי שלא להיקלע לשותפות כפויה בדירה, האחיות חתמו ביניהן הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים, המשנה את אופן החלוקה. על פי ההסכם, אחות אחת מקבלת לרשותה את דירת המגורים כולה וכתשלומי איזון, היא משלמת לשתי האחיות האחרות 700,000 שקלים ממקורות פרטיים, שמחוץ לכספי העיזבון.
האחות השנייה מקבלת את כל תכולת חשבון העובר ושב ומשלמת בתמורה לאחרות 100,000 שקלים, ממקורות שאינם מכספי העיזבון ואילו האחות השלישית מקבלת, על פי ההסכם, 800,000 שקלים משתי האחיות האחרות.
בדרך כזו, חלק גדול מהכספים המועברים בין היורשות במסגרת ההסכם, לא ייחשבו ככאלה המשולמים על עסקת מקרקעין ולכן לא יחויבו בתשלומי מסים שונים.
להלן טבלת פירוט מיסוי בגין הורשה או עסקת מכירה:
השלבים בתהליך | האם מדובר במכירה או בהורשה? | האם ישנו מס? |
העברתו של נכס מן המוריש ליורשיו | הורשה | אין מס ירושה |
הסכם חלוקת עזבון לפני החלוקה הראשונית ומבלי שמתקבלים כספים "חיצוניים" | הורשה | אין מס ירושה |
הסכם חלוקת העיזבון לפני החלוקה הראשונית וכן כספים "חיצוניים" | מכירה, בנוגע לכספים "החיצוניים" | יש מס שבח + מס רכישה, אך רק בגין הכספים "החיצוניים" |
מכירה של נכס לאדם שאינו יורש | מכירה | יש מס שבח על מלוא הסכום |
כמה עולה הסכם חלוקת עיזבון?
הסכם חלוקת עיזבון מהווה כלי משפטי לחיסכון במיסים במכירות של יורש מסרב למכור דירה או במקרים דומים. מדובר בחוזה בין היורשים המאפשר חלוקה חלופית של הנכסים, ובדרך כלל נחתם במסגרת הליכים משפטיים נלווים.
ההסכם נערך בדרך כלל במסגרת בקשות לצו קיום צוואה, הליכי רישום נכסים או מכירת דירה שהתקבלה בירושה. עלות השירות משתנה בין משרדי עורכי דין שונים ויכולה לנוע בין 2,500 שקל ועד 7,000 שקל כולל מע"מ, בהתאם למורכבות המקרה ולמחירון המשרד.
יש לזכור שהסכם חלוקת עיזבון יעיל רק כאשר הוא מתוכנן היטב ובהתייעצות עם מומחה במיסוי מקרקעין. הסכם שנחתם ללא ייעוץ מקצועי מתאים עלול להביא לתוצאות הפוכות ולהגדיל את החבות המיסויית במקום להקטינה.
ההסכם רלוונטי אך ורק לפני ביצוע חלוקת העיזבון הראשונית. כאשר הדירה כבר רשומה על שם היורשים בטאבו, ההסכם מאבד את תוקפו המיסויי ואינו יכול לחסוך במיסים. לכן חשוב לזהות את הזמן הנכון לחתימתו.
משרד עורכי דין דרעי רייפר ושות' מספק שירות זה כחלק משכר הטרחה הכללי של ההליך המשפטי, מתוך מחויבות להבטיח את התוצאה המיטבית עבור הלקוחות.
באילו מקרים נמכרת דירת ירושה?
קיימים מספר תרחישים מרכזיים בהם עולה הצורך במכירת דירה שהתקבלה בירושה:
- מחלוקות בין היורשים – לעיתים קרובות, כאשר מספר אחים או בני משפחה יורשים יחד דירה, מתגלעות מחלוקות בנוגע להחזקה בה או השימוש בה בעתיד. למשל, ייתכן מצב שבו אחד היורשים מבקש לגור בדירה ואילו האחרים מעדיפים למכור אותה ולחלק ביניהם את הכסף. מחלוקות מסוג זה יכולות להוביל למתיחות וקרעים ביחסים בין האחים, ולכן לעיתים רבות הפתרון יהיה במימוש הדירה.
- שינויים במצב הכלכלי של היורשים –לפעמים אחד היורשים חווה ירידה חדה במצבו הכלכלי עקב מקרי חיים שונים כמו אבטלה, פיטורין, פשיטת רגל, גירושין וכדומה. מצב זה יוצר צורך דחוף במזומנים, אותם ניתן להשיג במהירות באמצעות מימוש דירת הירושה. שאר בני המשפחה יכולים להיענות לבקשה זו כהוכחת סולידריות.
- דירה הזקוקה לשיפוץ יסודי – לעיתים דירת הירושה שהתקבלה נמצאת במצב פיזי ירוד וזקוקה לשיפוץ נרחב ויקר מאוד שאינו מתאפשר ליורשים מבחינה כלכלית. במקרים מסוג זה, מכירת הדירה כמו שהיא לצד ג’ וחלוקת התמורה בין האחים היא לרוב הדרך המועדפת.
צעד אחר צעד: כך מתבצע תהליך מכירת דירת ירושה
לתהליך של מכירת דירת ירושה יש מספר שלבים, בואו נעבור עליהם:
קבלת החלטה משותפת על מכירה
כאשר מספר יורשים זכאים יחד לדירה בירושה, יש לכנס ישיבת משפחה או התייעצות בין הצדדים הרלוונטיים, כדי לדון באפשרויות השונות: האם לשפץ ולהשכיר את הדירה, להשאירה כאופציית מגורים לאחד היורשים או לממש אותה באמצעות מכירה. כל היורשים צריכים להגיע להסכמה ולוויתורים הדדיים על הזכויות שלהם.
ביצוע הערכת שווי מוסמכת
יש לקבל הערכת שווי רשמית אצל שמאי מקרקעין, שתקבע באופן אובייקטיבי ועל פי נוסחאות מקצועיות מהו מחיר הדירה הריאלי כיום. מחיר זה יהווה בסיס לדרישות המכירה.
טיפול בהיבטים משפטיים ובירוקרטיים
עם קבלת ההחלטה למכור את הנכס, יש להתקשר עם עורך דין צוואות ודיני מקרקעין. עו”ד זה ידאג להשלמת הסדרה חוקית של זכויות היורשים בנכס, רישום נכון של הבעלויות וחלקיהם בטאבו ועוד.
שיווק הדירה וחיפוש קונים במחיר המבוקש
שיווק הדירה למכירה יכול להתבצע דרך פרסום בעיתונות ובאינטרנט, סוכנויות נדל”ן, משרדי שמאים וכיוצא בזה – במטרה לאתר קונים פוטנציאליים במחיר שנקבע על ידי שמאי המקרקעין.
משא ומתן והשלמת העסקה במועד
כשנמצא קונה במחיר הולם ולשביעות רצון המוכרים, ייערך משא ומתן לסגירת תנאי העסקה הסופיים, ותתבצע חתימה על הסכם מכר הדירה הכולל לוחות זמנים להשלמת העסקה.
קבלת התמורה וחלוקתה בין היורשים על פי ההסכמות
עם השלמת המכירה, הכספים יתקבלו ויופקדו בחשבון נאמנות, ממנו הם יחולקו באופן יחסי בין היורשים – בהתאם לאחוזי החלוקה שסוכמו מראש.
מדוע חשוב להיעזר בשירותיו של עורך דין מנוסה בעת מכירת דירת ירושה?
כאשר מספר אחים יורשים דירה משותפת, הם מתמודדים עם מערכת מיסוית מורכבת הכוללת מס שבח, מס רכישה, היטלי השבחה ואגרות שונות. סכסוכי ירושה בין אחים מתעצמים כאשר נוספות אליהם השלכות מיסויות לא צפויות, המחייבות תכנון מקדים ומקצועי.
התכנון המיסויי הנכון יכול להפוך עסקה פוטנציאלית לחסרת משמעות כלכלית לעסקה רווחית. עורך דין מנוסה בוחן אם למכור את הדירה כ"עסקת ירושה" הפטורה ממס או כ"עסקת מכר" רגילה, תוך הכוונת היורשים לפטורים רלוונטיים כמו דירה יחידה או דירת ירושה.
במקרים מסוימים, פירוק שיתוף במקרקעין יכול להתבצע ללא כל חבות מס. זאת באמצעות החתמת האחים על הסכם חלוקת עיזבון לפני רישום הדירה על שמם – מהלך הנחשב "הורשה" ואינו חייב במס כלל.
עם זאת, הסכם חלוקת עיזבון שנחתם ללא ייעוץ מקצועי מתאים עלול להביא לתוצאות הפוכות ולהגדיל את החבות במס. תכנון מקדים ויצירתי יכול להביא להפחתה דרמטית בנטל המס, ובמקרים מסוימים אף לביטולו המוחלט, תוך שמירה על האינטרסים של כל היורשים ומניעת סכסוכים משפחתיים.
בנוסף, כאשר מספר אחים או בני משפחה יורשים יחד דירה מקרוב שנפטר, התהליך של מימוש הנכס ומכירתו הופך למורכב בהרבה מבחינה חוקית ובירוקרטית לעומת מכירה על ידי בעלים יחיד. ישנם צעדים רבים שיש לבצע כדי להעביר את הבעלות באופן מסודר מהמנוח אל היורשים תוך קבלת אישורי רשויות המס ורישום נכון של זכויותיהם בטאבו.
כמו כן, במצב בו מספר אחים מחזיקים בבעלות משותפת על דירה, קיים פוטנציאל גבוה למחלוקות וסכסוכים בנוגע לשאלות כגון: מי יהיה זכאי לגור בדירה? כיצד מתבצעת חלוקת הכספים שיתקבלו מהמכירה באופן שוויוני? מה קורה אם אחד מהיורשים מתנגד למכירה? מעורבות של עורך דין מנוסה בתחום דיני ירושה היא קריטית על מנת להתמודד עם שאלות וקשיים אלו, ולהבטיח העברת בעלות תקינה על הדירה תוך שמירה על זכויות כל הצדדים
דרכים לחסכון במס בעת מכירה של דירת ירושה
באמצעות תכנון מס אפקטיבי, ניתן למקסם את הפטורים הקבועים בחוק – ובראשם סעיף 49ב(5) לפטור "דירת ירושה" ופטור "דירה יחידה". מכירת דירת ירושה בין אחים יכולה להתבצע עם הפחתה משמעותית של המס, ובמקרים מסוימים ניתן להשיג פטור מלא ממס השבח ומס הרכישה.
כבר בשלב הראשון נבחן אם ניתן לבצע הסכם חלוקת עיזבון לפני רישום הנכס, להפוך את ההעברה ל"הורשה" במקום "עסקה" ולחסוך את מלוא המס. פירוק שיתוף בדירה בגישה זו מסתיים לעיתים בפטור מלא ממס.
כאשר נדרשים תשלומי איזון בין האחים, חשוב לוודא שהכספים מגיעים מתוך העיזבון בלבד – תנאי המאפשר פטור מלא לפי סעיף 5(ג)(4) לחוק מיסוי מקרקעין. למשל, אם אחד האחים מבקש לקבל את הנכס במלואו והאחרים מסתפקים ביתרת נכסי העיזבון, תשלומי האיזון מתוך הירושה לא ייחשבו לעסקת מכר.
משרד עורכי דין דרעי רייפר ושות' משלב ידע וניסיון בדיני ירושה עם התמחות במיסוי מקרקעין, מה שמבטיח שהאחים יקבלו לא רק חלוקה הוגנת של התמורה אלא גם חיסכון כספי משמעותי – לעיתים בשווי עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
במקרים בהם אחים יורשים ביחד דירה אך אינם יכולים או מעוניינים לבצע חלוקה ראשונית של הנכסים, נושא הזכאות לפטור ממס שבח הופך להיות קריטי ביותר. חיסכון של עשרות ואף מאות אלפי שקלים במס יכול להינתן רק אם נוקטים בצעדים הנכונים בזמן המתאים. על כן, חיוני להיעזר בעורך דין מומחה לענייני ירושה שמכיר היטב גם את החוקים בתחום המקרקעין. רק ייעוץ מקצועי ומדויק יאפשר למצות כל דרך חוקית על מנת לשלם מינימום מיסים במכירת דירת ירושה.
פנייה מוקדמת לייעוץ משפטי מאפשרת תכנון מס אופטימלי, שכן חלק מהמהלכים – כמו שינוי סיווג הדירה לדירה יחידה – מחייבים עמידה בתקופות צינון ובתנאים מחמירים. התזמון הנכון הוא קריטי להצלחת התכנון המיסויי, ולעיתים דחייה של יום אחד בלבד במועד המכירה יכולה לחסוך אלפי שקלים במיסים. לכן חשוב לזכור שתכנון מס יעיל אינו רק עניין של היכרות עם החוק, אלא גם של הבנת המועדים החשובים והתאמת האסטרטגיה לתקופות המס הרלוונטיות.
פטור ממס רכישה וממס שבח – איך משרד עו״ד דרעי רייפר ושות' מצמצם למינימום את חבות המס?
תחילה, כדאי להבהיר כי מדרגות מס הרכישה ומס השבח משתנות מדי שנה, ולכן כל תכנון מס חייב להישען על נתונים עדכניים של רשות המסים. מדרגות 2025 מעניקות פטור מלא עד 1,919,155 ש"ח ברכישת דירה יחידה, ומעל סכום זה חלות מדרגות של 3.5 אחוז עד 8 אחוז.
בשלב הראשון של תכנון המס, המטרה היא להגדיר את מכירת דירה בין אחים כ"הורשה" ולא כ"עסקה". כאשר ההעברה נשארת בגדר הורשה, סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין קובע פטור מוחלט משני המיסים. שילוב הגדרה זו עם סעיף 49ב(5) מאפשר ליורשים למכור מאוחר יותר ללא מס שבח.
בנוסף, כאשר הדירה עדיין רשומה על שם המנוח, ניתן לבצע הסכם חלוקת עיזבון בין יורשים. הסכם זה אינו מהווה עסקה רצונית ולכן אינו חייב במס. תנאי מפתח הוא שתשלומי האיזון בין האחים יתבצעו מתוך כספי העיזבון בלבד, מה שמעניק פירוק שיתוף במקרקעין פטור מלא ממס שבח ומס רכישה.
כמו כן, חשוב לדעת לנצל את הפטורים הקבועים בחוק. הפטורים העיקריים כוללים מכירת דירה יחידה, פטור למשפרי דיור ופטור מיוחד למכירת דירה שהתקבלה בירושה. דירה יחידה זוכה לפטור ממס שבח עד תקרת שווי של כחמישה מיליון ש"ח ומדרגות מס רכישה מופחתות. דירת ירושה זוכה לפטור מס שבח לפי סעיף 49ב(5) גם אם למוכר יש דירות נוספות.
כמו כן, תכנון יצירתי יכול להעביר את האח הקונה ממסלול דירה נוספת למסלול דירה יחידה ולזכות אותו בפטור ממס רכישה. המעבר מתבצע באמצעות הפקדת התחייבות למכור דירה קיימת בתוך 18 חודשים או חלוקת העיזבון כך שהאח מחזיק רק בדירה אחת בתום התהליך.
דרך אחרונה שנציג, היא העברת דירה ללא תמורה לקרובים. החוק מגדיר קרוב כבן זוג, הורה, צאצא, אח או אחות. כאשר היורשים מחליטים להעביר ביניהם חלקים בדירה ללא תמורה, נעלמת החבות במס שבח ובמס רכישה.
משרד עורכי דין דרעי רייפר ושות' מתמחה בשילוב פטורים והעברות חלקיות, כאשר החיוב במס חל רק על מרכיב הכסף החיצוני לעיזבון. התכנון המקדים מבטיח ניצול מקסימלי של כל הפטורים האפשריים ולפעמים הגעה לאפס מס.
העברת דירה ללא תמורה
תכנון מיסוי שעשוי שיכול לתרום אף הוא בצורה משמעותית להפחתה בנטל המס הוא העברת דירה במתנה. מדובר בתכנון מס הרלוונטי גם למס רכישה (שאותו האח הקונה צריך לשלם) וגם למס שבח (שעל האח המוכר לשאת בו). לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין העברה של דירה במתנה לקרובים אינה חייבת במס!
ואולם, הגדרת התיבה "קרוב" במקרה שבו מדובר באחים היא רלוונטית אך ורק כשמדובר במכירה של דירת ירושה בין האחים. כלומר, בכל מכירה של דירה "רגילה" (שאינה דירת ירושה) אח לא ייחשב קרוב של אחיו, כך שעסקה ממין זה תהא חייבת במס. כשמדובר בדירה שהתקבלה בירושה, התיבה "קרובים" תחול גם על אחים, כך שהעסקה תהא נקייה ממס.
נטל המס במקרה של מכירת דירת ירושה – מה מצפה ליורשים?
בראייה ראשונית, מכירת דירת ירושה נראית כמו כל עסקת מקרקעין רגילה, אך בפועל היא טומנת בחובה שלושה חיובי מס עיקריים המסוגלים "לאכול" חלק משמעותי מהתמורה.
מס רכישה עלול להוות חלק משמעותי משווי העסקה, בייחוד אם אחד האחים קונה את חלקם של האחרים. מס שבח יכול להגיע אף הוא לחלק משמעותי משווי השבח, בעוד היטלי השבחה, אגרות ורישומי טאבו שונים מוסיפים נטל כלכלי נוסף.
השילוב בין מס הרכישה למס השבח יוצר קרקע פורייה לתכנוני מס מעניינים, כאשר יצירתיות ומקוריות הן שם המשחק. במכירת דירה שהתקבלה בירושה מתנגשים דיני הירושה עם חוקי מיסוי מקרקעין, ורק עורך דין הבקי בשני התחומים יודע לבחור בין נתיב פטור "הורשה" או מסלול פטור דירה יחידה.
בד בבד, מדרגות המיסוי מתעדכנות מדי שנה, ומי שמוכר ללא ייעוץ מקצועי עלול לגלות בדיעבד שהיה יכול לחסוך עשרות אלפי שקלים. התזמון והתכנון המקדים הם המפתח להפחתה דרמטית בנטל המיסויי.
עורכי דין דרעי רייפר ושות' כאן כדי לצמצם ואף לבטל לכם את נטל המס
משרד עורכי דין דרעי רייפר ושות' ילוו אתכם לאורך כל השלבים הנדרשים על מנת לחסוך בנטל המס ואף לצמצם אותו לאפס. השלב הראשון והקריטי ביותר הוא לבחור מסלול המכיר במכירת דירת ירושה בין אחים כ"הורשה" ולא כ"עסקה". הגדרה זו פוטרת אוטומטית ממס שבח וממס רכישה בזכות סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין.
כאשר מכירה נדרשת, נבדקת זכאות לאחד משלושת הפטורים המרכזיים: פטור 49ב(5) לדירת ירושה, פטור דירת מגורים יחידה או פטור משפרי דיור. פירוק שיתוף בדירה במסגרת פטורים אלה מאפס את המס לחלוטין.
במצבים ללא פטור מלא, נבנה תכנון מס יצירתי – תשלומי איזון מתוך כספי העיזבון שאינם נחשבים תמורה, העברת חלקים ללא תמורה לקרובים מדרגה ראשונה, או דחיית המכירה ליום אחד כדי להיכנס לשנת מס מיטיבה.
ניתן דוגמה מספרית קצרה: דירה בשווי שני מיליון שקל עם שבח ממוסה של 400 אלף שקל. מס שבח פוטנציאלי כ-100 אלף שקל ומס רכישה לאח קונה כ-100 אלף שקל נוספים. באמצעות מסלול דירת ירושה 49ב(5) והסכם חלוקת עיזבון לפני רישום, שני המסים מתאפסים – חיסכון מיידי של כ-200 אלף שקל.
כאשר אין הסכמה בין האחים, מופעל הליך פירוק שיתוף במקרקעין – תביעה למכירת הדירה במכרז פומבי וחלוקה פרופורציונלית של התמורה. גם כאן, תכנון מס מקדים מונע תשלומי יתר והליווי המשפטי מוודא חלוקה מהירה וצודקת.
עוד לפני פרסום מודעת מכירה, הבדיקה האם הדירה עומדת בתנאי אחד הפטורים או ניתן להפוך את המכירה ל"לא עסקה" חוסכת כסף, זמן וסכסוכי אחים.
לסיום, מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין אחים אינה צריכה להפוך למקור של סכסוך או לנטל כלכלי כבד. עם התכנון הנכון והליווי המקצועי המתאים, ניתן להגיע לפתרון שמכבד את כל הצדדים ומקטין את חבות המס באופן דרמטי.
המפתח להצלחה טמון בפנייה מוקדמת לייעוץ משפטי מקצועי, לפני קבלת החלטות בלתי הפיכות. תכנון מס נכון יכול לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים, תוך שמירה על יחסים משפחתיים תקינים ומניעת סכסוכים מיותרים.
משרד עורכי דין דרעי רייפר ושות' מתמחה בליווי מקיף של תהליכי ירושה מורכבים, משלב הייעוץ הראשוני ועד להשלמת המכירה. הגישה ההוליסטית של המשרד, הכוללת מומחיות בדיני ירושה ומיסוי מקרקעין, מבטיחה שכל יורש יקבל את המקסימום מהירושה שמגיע לו, ללא הפתעות מס לא נעימות.
סיוע משפטי לצמצום עלויות המס במכירת דירת ירושה – עו"ד אייל רייפר
גם כשהיחסים במשפחתכם המורחבת מצוינים, אם ירשתם דירה במשותף עם אחים ואחיות, יש סיכוי גדול להופעת מחלוקות, שיגרמו לכם לרצות לפרק את השותפות, בהקדם האפשרי.
מאחר שהדרך לחלוקת נכס נדל"ן בין כמה שותפים, לרוב אינה אפשרית באמצעות "חלוקה בעין" (כלומר, חלוקה פיזית של השטח, כשכל שותף מקבל חלק אחר), האפשרות הנותרת, היא מכירת הדירה וחלוקת התמורה הכספית בין השותפים.
את הדירה ניתן למכור הן לאחד מהיורשים אם הוא חפץ בכך, בכפוף לתשלומי איזון המשולמים על ידו ליורשים האחרים או לצד שלישי. מכירת הדירה תיערך לרוב בהליך של התמחרות, לכל המרבה במחיר, אז מתחלקת התמורה הכספית, בין כלל היורשים.
לפני פרסום מודעת מכירה לדירת הירושה או ביצוע כל צעד אחר בנושא, מומלץ מאוד לפנות לקבלת סיוע משפטי. העצות המושכלות וההכוונה הנכונה שניתן לקבל בדרך זו, קריטיות למניעת ביצוע טעויות שעלולות לעלות ביוקר ולמניעת סכסוכים בלתי הפיכים במשפחה.
לעורך הדין, תפקיד מכריע בכל הליך של ירושה, לרבות בביצוע צעדים משמעותיים כמו תכנון מס, כשהמטרה היא להבטיח חלוקה מהירה ויעילה של העיזבון בין היורשים, וחיסכון בעלויות לא הכרחיות.
עו״ד אייל רייפר, מומחה במיסוי מקרקעין ודיני ירושות, יוכל לבדוק עבורכם האם הדירה שירשתם ואתם מעוניינים למכור, עומדת בתנאים לקבלת אחד הפטורים ממס והאם ניתן להגדיר את המכירה כפעולה שאיננה נחשבת לעסקה, כדי לחסוך את תשלומי מס השבח למוכר ומס הרכישה לקונה.
רק עורך דין הבקיא הן בדיני מקרקעין והן בדיני ירושות, ידע אילו מאפשרויות הפטור מתאימות למקרה, האם להעדיף את מסלול הפטור של ההורשה של דירה יחידה או לבחור באפשרות אחרת.
צוות עורכי הדין במשרד דרעי-רייפר ושות’, משלב ידע מעמיק בדיני ירושה, בהתמחות נרחבת בתחום מיסוי המקרקעין. כל זה, מבטיח ליורשים המפרקים את השותפות ביניהם, חלוקה הוגנת ושוויונית של התמורה, לצד חיסכון משמעותי בעלויות, שיכול להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים.
פנייה לעורך דין בשלב המוקדם ביותר של ההליך, תאפשר לאחים השותפים בדירה לבצע תכנון מס יעיל, שיחסוך כסף רב. החשיבות של פנייה מוקדמת לסיוע משפטי, עולה גם לנוכח העובדה שחלק מהמהלכים הנדרשים, כמו שינוי סיווג של דירה ל"דירה יחידה" ועוד, מחייבים עמידה בתקופות צינון מסוימות ובקריטריונים בירוקרטיים מחמירים אחרים.
בנוסף, מדרגות המס מתעדכנות כל העת. פטורים שונים ממס, יכולים להיפתח או להיסגר מדי שנה, בהתאם למדיניות שקובעת הממשלה.
תכנון מס מקדים, בסיוע של עורך דין המומחה הן במיסוי מקרקעין והן בדיני ירושות, יבטיח לכם את הניצול המקסימלי של כל פטור אפשרי במכירה של דירת ירושה, במקרים מסוימים, עד לביטול מוחלט של החבויות במס.
לסיכום
לסיכום, ליווי וייעוץ של עורך דין מומחה בתחום, עשוי לחסוך לכם הרבה מאוד כסף בשורה התחתונה. אם יש לכם שאלה או שברצונכם לקבל מידע משפטי אודות צוואות וירושות, אם אתם צריכים תכנון מיסוי מקרקעין קפדני מבעוד מועד – עו"ד אייל רייפר הוא עורך הדין המיטבי עבורכם! עם ניסיון רב שנים, ידע משפטי רחב היקף בדיני מקרקעין ודיני צוואות וירושות, ועם מוניטין גבוה בתחום, אין ספק שעו"ד רייפר יסייע לכם להשיג את התוצאות הרצויות. צרו קשר עוד היום עם משרדנו לשיחת ייעוץ ראשונית ללא התחייבות 050-7118585. אנחנו כאן בשבילכם!
*הבהרה: האמור הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו משמש כתחליף לייעוץ/ליווי משפטי. אין לראות באמור משום המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים, וכל המקבל החלטה על פי מאמר זה עושה זאת על שיקול דעתו ותחת אחריותו הבלעדית.
