רכישת דירה או נכס מקרקעין היא לרוב העסקה הכלכלית הגדולה בחייהם של רבים. מדובר בהשקעה משמעותית שיש לה השלכות רבות על עתידנו. כמו בכל עסקה כלכלית חשובה, גם כאן חשוב להיעזר במומחה – עורך דין מנוסה בתחום חוזי המקרקעין. עריכת חוזה ראויה ומפורטת יכולה לחסוך לנו כאבי ראש, כספים רבים ואי הבנות בהמשך הדרך. מומחיות בניסוח החוזה והבנת המשמעויות הרבות הכרוכות בו חיוניות לשמירה על האינטרסים שלנו כרוכשים/מוכרים.
חשיבות שירותיו של עורך דין מומחה בחוזי מקרקעין
חשיבותו הגדולה של עורך דין מקצועי לעריכת חוזי מקרקעין טמונה ביכולתו לזהות ולמנוע בעיות עתידיות. הוא בקיא בכל ההיבטים המשפטיים, התקנות והתקדימים הרלוונטיים לסוג העסקה. בזכות ניסיונו הוא יכול לחזות היכן עלולים לצוץ קשיים וחילוקי דעות, ולמנוע זאת מראש על ידי ניסוח החוזה בצורה ברורה, מדויקת וחסינה. שירותיו אינם מסתכמים בהכנת החוזה בלבד, אלא כוללים גם ייעוץ, הדרכה, ליווי והבהרת המשמעויות לאורך כל הדרך.
עורך דין חוזי מכירת דירות יד שנייה
בעסקת מכירת דירה משומשת (יד שנייה), על עורך הדין להקפיד לכלול בחוזה היבטים ייחודיים רבים הקשורים למצב הקיים של הנכס. זה כולל תיאור מפורט של המצב הפיזי והמשפטי של הדירה והתאמתו לציפיות הצדדים – תיעוד חריגי בנייה, מפגעים ועוד. יש להתייחס גם לסוגיות כמו עיקולים, שעבודים, משכנתאות והוצאות חובה קיימות החלות על הנכס. חשוב להבהיר את חלוקת האחריות בין המוכר והקונה לגבי תיקון ליקויים, ביצוע עבודות הכנה למכירה, ניקיונות ופינוי מלא של הדירה. עורך הדין גם ידריך את הצדדים כיצד לדאוג להעברת החזקה התקינה, רישום הבעלות וסילוק המשכנתא הקיימת.
ייעוץ משפטי בחוזי השכרת נכסי מקרקעין
בחוזי השכרה של דירות, משרדים, חנויות ומבני מסחר אחרים, מתעורר מגוון רחב של סוגיות שחייבות להיות מוסדרות בחוזה. ראשית, יש להגדיר את זכויות וחובות הצדדים באופן ברור – תנאי השכירות, דמי השכירות, גובה הפיקדון והחזרתו, טווח השימושים המותרים ועוד. כמו כן, חשוב מאוד לקבוע את מועדי ההשכרה, הארכתה או סיומה המוקדם, ולפרט את הנושאים של אחזקה, שירותים ותשלומים שוטפים. לבסוף נדרשים סעיפים המסדירים את הפעולות במקרה של הפרת החוזה מצד מי מהצדדים. עורך דין שירכיב חוזה יסודי יוכל לסייע במניעת סכסוכים רבים בין המשכיר למושכר בגין עילות שונות כגון שוכרים שלא משלמים.
חוזים לעסקאות מכר/רכישה של קרקעות חקלאיות
קרקעות חקלאיות הן נכס מיוחד ומורכב במהותו, המחייב התייחסות ספציפית בחוזה המכר/רכישה. עורך דין העוסק בחוזים מסוג זה חייב להיות בקיא בכל החוקים, התקנות והנהלים הייחודיים החלים על קרקעות אלו. זאת כדי להבטיח שהחוזה ישקף נאמנה את המצב המשפטי של המקרקעין ואת הזכויות והחובות הקשורות בהם.
החוזה צריך להגדיר במדויק את ייעוד הקרקע – האם מדובר בקרקע חקלאית פעילה, קרקע המשמשת גם למגורים, או קרקע הממתינה לשינוי ייעוד לבנייה עתידית. בהתאם לכך יש להתייחס למגבלות השימוש והניצול החלות על הקרקע, וכן לזכויות והיתרי הבנייה. במקרים של קרקע פעילה, יש גם להסדיר נושאים כמו חוזים קיימים לגידול יבולים, שימוש במכונות חקלאיות וציוד, ומעורבות רשויות כמו משרד החקלאות.
מעבר לכך, החוזה צריך לכלול פירוט מלא של המצב הפיזי והמשפטי של הקרקע – שטח, גבולות, זכויות הדרך, קיום שעבודים, משכנתאות או עיקולים. כמו כן, חשוב להבהיר היבטים של אגרות והיטלים ממשלתיים, ארנונה לרשות המקומית ותשלומים אחרים החלים על קרקע חקלאית. עורך הדין יידרש ליצור חוזה מקיף שיתייחס לכל הנקודות הללו בבהירות רבה, ובכך ישמור באופן מרבי על זכויותיהם של המוכרים והרוכשים.
עריכת חוזים למכירת נכסים מסחריים
מכירה/רכישה של נכס מסחרי כמו קניון, בניין משרדים או מרכז מסחרי דורשת חוזה מקיף ומפורט במיוחד. בחוזה זה יש להתייחס לשורה ארוכה של נושאים – אחזקת המבנה והשטחים הציבוריים, חניונים, זכויות בניה וחריגים ככל שיש, שעבודים העלולים לרבוץ על הנכס, תקנונים וכללים החלים על המבנה והקרקע, חלוקת אחריות לתשלומי ארנונה, מיסים וחובות שוטפים אחרים הקשורים לנכס. כמו כן, נדרשת מומחיות בהבנת התמורה, אופן תשלומה והבטוחות הנדרשות. עריכת חוזה כה מורכב ומפורט דורשת ידע וניסיון רב שרק עורך דין מנוסה לחוזי מקרקעין מסחריים מביא איתו.
עורך דין לחוזי מקרקעין
כאשר מדובר בנכס משותף למספר בעלים, חשוב להכין חוזה שיתוף ייעודי ומקיף. חוזה זה יגדיר את היחסים המשפטיים בין הבעלים השונים, חלוקת זכויות הבעלות והשימוש בנכס, וכן את הדרכים והמנגנונים לקבלת החלטות. עורך הדין יוודא שהחוזה כולל את כל הסעיפים החיוניים – חלוקת הוצאות תחזוקה ומיסים, אופן השימוש המשותף בנכס, מנגנוני קבלת החלטות בנוגע לניהול ועבודות, מגבלות על העברת הזכויות לצד ג’, הליכי יישוב סכסוכים וכיוצא בזה.
חשוב להגדיר בחוזה גם את הנסיבות והתנאים למכירה או לפירוק שיתוף הבעלות, על מנת למנוע מחלוקות ארוכות בעתיד. פירוט מרבי וגישה מקיפה בניסוח החוזה הם המפתח למניעת אי הבנות ומריבות בין השותפים על זכויותיהם בנכס המשותף. עורך דין מנוסה יוכל לחזות את הקשיים האפשריים מראש ולמנוע אותם בניסוח החוזה המתאים.
חוזים לעסקאות קומבינציה במקרקעין
עסקאות קומבינציה הן אתגר מיוחד לעורך הדין המנסח את החוזה, מכיוון שהן כוללות שילוב מורכב של מספר רכיבי עסקה שונים. לדוגמה, עסקה משולבת יכולה לכלול רכישת זכויות קרקע ספציפיות מצד אחד, מכירה של זכויות אחרות באותו נכס לצד שני, וכן מרכיב של חכירה ארוכת טווח לחלקים מסוימים בנכס. כל רכיב כזה מחייב גישה וניסוח ספציפיים בחוזה. על עורך הדין להפגין בקיאות בצורות החוזיות השונות, תוך התמקדות בזכויות, חובות, התניות ופרטי המימוש של כל רכיב בנפרד.
במקביל, הוא גם חייב לתת את הדעת על אופן השילוב והקישוריות בין הרכיבים השונים, למנוע סתירות או חפיפות בין חלקי החוזה, וליצור בהירות מוחלטת אודות תרחיש “הבשלת” העסקה השלמה. כך למשל, חשוב להגדיר תנאים מפורשים במקרה שאחד ממרכיבי העסקה לא יתגשם, ומה יהיו ההשלכות על יתר החלקים. כל זאת, תוך שימת דגש על מטרות העסקה ורצון הצדדים – גם ברמה של כל רכיב בנפרד וגם ברמה הכוללת של העסקה.
ייצוג בסכסוכים על חוזי מקרקעין
מעורבותו של עורך דין בסכסוכים על חוזי מקרקעין יכולה להיות משמעותית ובעלת היקף נרחב. תפקידו הבסיסי הוא לייצג את זכויות הלקוח באופן הנחוש ביותר, תוך שימוש בארגומנטים משפטיים ועובדתיים חזקים. במקרים של חילוקי דעות קלים יחסית, עורך הדין עשוי לשמש כמתווך המפשר בין הצדדים במטרה להגיע לפשרה מוסכמת. אם לא ניתן להגיע להסכמה, ייתכן צורך בהגשת תביעה משפטית על בסיס החוזה.
עורך הדין יהיה זה שיגבש ויציג טענות מבוססות לקיומה של הפרת חוזה או פגם אחר, וידרוש מבית המשפט סעדים תרופתיים כנגד הצד שאת מעשיו או מחדליו הוא מבקר. סעדים אלו יכולים לכלול צווים, פיצויים, השבת המצב לקדמותו ועוד. לעורך הדין תפקיד משמעותי גם בשלב גיבוש ראיות, עדויות וחוות דעת מומחים כדי לתמוך בטענותיו. במידה והצדדים חפצים בכך, הוא יוכל גם לנהל משא ומתן מחודש לסגירת פשרה, במטרה למנוע התדיינות ארוכה ויקרה.
עורך דין מומחה לחוזי תמ”א 38
המורכבות בחוזים לעסקאות תמ”א 38 נובעת מכך שמעורבים בהם גורמים רבים וזכויות מנוגדות. כלומר, לא מדובר רק בעסקה בין מוכר לקונה, אלא יש להתחשב בשורה ארוכה של דיירים ובעלי זכויות קנייניות נוספות. חוזה לתמ”א 38 צריך להסדיר היבטים שונים כמו: חלוקת הזכויות בשטח הדירות החדש, חלוקת העלויות של העבודות השונות לפי חלקים יחסיים, מינוי ועדה מקצועית לליווי התהליך, לוחות זמנים לביצוע ומימוש הזכויות, חלוקת אחריות על ליקויים שיתגלו, מנגנונים להכרעה במחלוקות והרבה נושאים מורכבים נוספים.
על עורך הדין להיות בקיא בפרטי התכנית המיוחדת הזו, בנוסף על הידע הבסיסי הנדרש בחוזי נדל”ן. עליו להכיר את השלבים והתהליכים הנדרשים למימושה, ודרכי הפעולה המקובלות בין הגורמים השונים. בנוסף, נדרשת הבנה של הפרוצדורות לאישור התכנית שהוא עוסק בה, והתאמת החוזה להוראות התכנית הספציפית. יתרה מכך, יש חשיבות רבה לניסיון קודם בעריכת חוזים כאלה, כדי לדעת מראש על בעיות שעלולות לצוץ וכיצד לטפל בהן באופן מונע מלכתחילה.
חוזים למכירת זכויות במקרקעין
בחלק מהמקרים, עסקאות במקרקעין אינן כוללות רכישה או מכירה של הנכס עצמו באופן מלא, אלא רק של חלק מזכויות הבעלות עליו. מדובר בעסקאות להעברת זכויות ספציפיות כמו זכויות בנייה, זכויות חכירה ארוכות טווח, או שיתוף בזכויות יחד עם בעלים אחרים. מכירת זכויות במקרקעין דורשת חוזה מורכב וקפדני, שכן עליו להגדיר במדויק מהן הזכויות הספציפיות הנמכרות ומהן הזכויות שנותרות בידי המוכר.
יש להתייחס לכלל הנושאים הנוגעים לזכות המדוברת כגון: תוקף הזכות והשימושים המותרים, התניות לקבלת זכות זו, היקף השטח הנרכש, וכן הגבלות וזכויות יתר הקשורות לנכס שמשפיעות על ניצול הזכות הספציפית. עורך הדין חייב גם להקפיד על הגדרה מפורשת של דרכי המימוש עבור כל זכות נמכרת, למשל אופן מימוש זכויות הבנייה העתידיות או השכרת זכויות החכירה. כמובן שיידרש גם פירוט של התמורה הכספית, מועד העברתה ומנגנונים לביטחונות המבוקשים. רק חוזה קפדני, מדויק ושלם יבטיח שהצדדים יקבלו בדיוק את מה שסיכמו ללא כל תקלה בדרך.
עריכת חוזים לרכישת דירות על הנייר
מצד אחד, רכישת דירה על הנייר מציבה אתגר לא פשוט לעורך הדין שעליו לנסח את החוזה. שכן בשלב החתימה, הדירה אינה קיימת עדיין אלא רק בתכנון, ועליו לגלם בחוזה את כל מה שידוע עליה נכון לאותה עת. מצד שני, מדובר בהזדמנות להגדיר כל פרט רצוי או חשוב מבחינת הרוכש, כך שתוכניות הבנייה יובילו לדירה העונה באופן מדויק לצרכיו.
על עורך הדין להקפיד על פירוט מלא במסגרת החוזה – מאפייני הדירה עצמה, מפרט הבנייה הצפוי, לוחות זמנים, חומרי הגלם שישמשו והשלמת כל הפרטים הידועים באותה עת. במקביל, עליו להבטיח הכללת נושאים משמעותיים כמו הגדרת כשלים וחריגות שלגביהם תינתן זכות ביטול, מרכיבים חלופיים שהרוכש מעוניין בהם, תניות לשינויים וביטולים, מסירת ערבויות ועוד. חשוב לזכור שהחוזה הזה צריך להיות מוכן בצורה כזו שכשהבנייה תסתיים, יהיה בידי הרוכש נכס שעונה על רצונותיו במלואם.
מקצועיות בלתי מתפשרת בעריכת חוזי מקרקעין – משרד עו”ד דרעי רייפר
משרד עורכי הדין דרעי רייפר ושות’ הינו משרד ותיק ומנוסה בתחום המקרקעין, הפועל משנת 1987. משכך, עורכי הדין השותפים במשרד צברו ידע וניסיון עשיר בכל הסוגיות והאתגרים הייחודיים לעסקאות במקרקעין. בין אם מדובר בחוזים לדירות חדשות או יד שנייה, קרקעות חקלאיות, נכסים מסחריים, עסקאות קומבינציה מורכבות או זכויות ספציפיות, משרדנו שולט בפרטים הקטנים ויודע כיצד לנסח חוזים שישקפו את מלוא כוונות הצדדים.
ניסיונם הנרחב של עורכי הדין במשרדנו מאפשר להם לצפות מראש קשיים אפשריים ולמנוע אותם בעוד מועד. עורכי הדין שלנו פועלים בשיתוף פעולה הדוק עם הלקוח כדי לספק מענה מקצועי וכולל, תוך שימת דגש על היבטים כלכליים, משפטיים וחוזיים כאחד.
*הבהרה: האמור הינו בגדר מידע כללי בלבד ואינו משמש כתחליף לייעוץ/ליווי משפטי. אין לראות באמור משום המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהליכים, וכל המקבל החלטה על פי מאמר זה עושה זאת על שיקול דעתו ותחת אחריותו הבלעדית.
