עורך דין קניית דירה הוא גורם מרכזי והכרחי לתהליך רכישת דירה, הנחשב ל"חלום הרטוב" של הישראלים. מדובר בצעד מכונן בחיים, שמסמל יציבות כלכלית ומעמד חברתי. עם זאת, לא סוד שהתהליך כרוך באתגרים רבים – בירוקרטיה סבוכה, מחסומים פיננסיים כמו היעדר הון עצמי מספק, ומגוון סיכונים אפשריים שחלקם נובעים מחוסר ידע וניסיון בתחום המקרקעין המורכב. לכן, כדי להצליח לא סתם אומרים שעורך דין קניית דירה מנוסה הוא בגדר חובה, על מנת לקבל ייעוץ וסיוע מקצועי לאורך כל שלבי העסקה.
תפקידו של עורך דין לקניית דירה בעסקאות נדל"ן
עסקת נדל"ן, בין אם מדובר בדירה יד שנייה או חדשה, היא אחת ההשקעות הגדולות, ויש שיגידו החשובות ביותר שאדם יבצע במהלך חייו. הסיבות לכך הן ריבוי ההיבטים הפיננסיים והמשפטיים המעורבים – סכומי כסף אדירים, שורה ארוכה של מסמכים ובדיקות נדרשות, והצורך להקפיד על פרטים קטנים שעלולים להיות הרי גורל. עורך דין מומחה בתחום יכול להבטיח שהעסקה תתבצע ללא דופי תוך שמירה על האינטרסים של הלקוח. למרות העלות הכספית, מדובר בהשקעה קריטית שחוסכת כאבי ראש וסיכונים משמעותיים בעתיד. כעת, בואו נעבור על השלבים שכל אחד ואחת מאיתנו צריכים לשקול ביתר שאת במסגרת תהליך קניית דירה:
בדיקות מקדמיות – מה לבדוק לפני קניית דירה?
טרם החתימה על חוזה רכישת דירה יד שנייה, עורך דין לרכישת דירה מבצע סדרת בדיקות יסודיות במטרה להגן באופן מקסימלי על זכויות הלקוח. הבדיקה החשובה ביותר, היא בחינת בעלות מלאה על הנכס במרשם המקרקעין של ישראל (טאבו). זוהי פעולה שהכרחי לבצע כדי לוודא שהמוכר שאיתו מתקיימים המגעים והמו"מ, הינו הבעלים החוקיים של הנכס, וכי לא קיימת בעיה כלשהי באשר לזכויות הבעלות. רק לאחר וידוא זה, ניתן להמשיך בתהליך בשלב הבא – בחינת נתוני הנכס, השבחות שבוצעו בו, חובות קיימים וכיו"ב.
איתור הנכס והזכויות כחלק מתפקידו של עורך דין רכישת דירה
עיון בנסח הטאבו הוא צעד קריטי ובסיסי בתהליך הבדיקות המשפטיות הנדרשות לפני רכישת נכס. זוהי למעשה "תעודת הזהות" של הנכס המציגה את פרטיו המלאים. עורך דין מנוסה יוכל לאתר בנסח זה את כל השטחים והזכויות הנלוות לנכס כמו מחסן, חניה, גינה וגג, וכן לאמת שאכן קיימת התאמה בין מה שהוצג ללקוח לבין המצב המשפטי בפועל. התהליך כולל השוואה בין פרטי המוכר ופרטי הנכס שהוצגו ללקוח לבין הרישום הרשמי, וזיהוי זכויות נוספות. חשוב לזכור שבמקרים מסוימים רישום הנכס עלול להיות חלקי בלבד, ולכן עורך הדין חייב לנקוט בכל האמצעים הדרושים לבירור מצבו המשפטי המלא.
איתור הערת אזהרה במרשם מקרקעין
הערות אזהרה הן למעשה "דגלים אדומים" המזהירים על קיומן של זכויות וטענות של גורמים נוספים על הנכס, שטרם נרשמו רשמית. חלק מההערות הן שגרתיות ואינן מהוות סיבה לדאגה, כמו הערה הנוגעת למשכנתא שנטל המוכר לשם רכישת הנכס. אך ישנן הערות אזהרה אחרות שצריכות לצלצל אצל עורך הדין כפעמון אזהרה – כמו עיקול, התחייבות קודמת למכירת הנכס לצד שלישי, או תביעות תלויות ועומדות הקשורות לנכס. גילוי כזה עלול להעיד על בעיות משפטיות מהותיות ולמנוע מהרוכש לרכוש את הנכס בפועל. לכן, איתור כל הערות האזהרה במרשם המקרקעין ובחינה מדוקדקת של טיבן הן חלק בלתי נפרד מתהליך הבדיקה המשפטית. לדוגמא כאשר מתבצע הליך של פירוק שיתוף בנכס
עיון בפרטי הבעלות אצל החברה המשכנת
בלא מעט מקרים של רכישת דירה חדשה באמצעות עורך דין קניית דירה מקבלן, תהליך רישום הבעלות עדיין לא הושלם והזכויות עדיין לא רשומות מרשם המקרקעין (טאבו). במצבים אלו, החברה המשכנת של הפרויקט היא זו האחראית על ניהול רישום הזכויות בשלב הזמני. לכן, עורך הדין נדרש להיות בקשר רציף ולקבל ממנה מסמך המכונה "אישור זכויות" המפרט את כל פרטי הבעלות והזכויות על כל אחת מהדירות בפרויקט. במסמך זה יוצגו בפירוט לא רק פרטי הנכס ופרטי הבעלים עליו, אלא גם נתונים חשובים כמו שעבודים קיימים על הנכס, עיקולים אפשריים, התחייבויות שניתנו למכירתו לגורמים אחרים, וצווים משפטיים רלוונטיים. רק לאחר לימוד מעמיק של אישור הזכויות יוכל עורך הדין להעריך את מצב הבעלות האמיתי ולתת חוות דעת מלאה. יש לציין שהפקת אישור זכויות מהחברה המשכנת כרוכה בתשלום אגרה.
מתי משלמים לעורך דין קניית דירה?
בסקר שנערך ע"י אתר מידרג, נבחנה שאלת המחקר "מתי משלמים שכר טרחה לעורך דין?" ומשתתפים התבקשו לענות על סמך ניסיונם האישי. 75.4% העידו כי שכר הטרחה של עורך דין קניית דירה שולם במעמד החתימה על החוזה, 1.4% העידו על תשלום לאחר פגישתם הראשונית עם עורך הדין, בעוד ש-23.2% ציינו שהתשלום בוצע בסוף תהליך רכישת הדירה או במהלכו.
בדיקת בעלות על הנכס ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל)
במקרים בהם הקרקע עליה בנוי הנכס שייכת לרשות מקרקעי ישראל, מתקיים הליך ייחודי של חכירה לפרק זמן רב, לרוב לתקופה של 49 שנים. חשוב להבין שבמצב זה הבעלות הקניינית על הקרקע עצמה נותרת בידי המדינה ורק זכות החזקה בה עוברת לרוכש הנכס. זכויות החכירה רשומות במרשם המקרקעין גם במקרים בהם בוצעה פרצלציה (חלוקת קרקע) של הנכס. כדי לוודא את זכויותיו המלאות, על עורך הדין להפיק אישור זכויות מתאים ממנהל מקרקעי ישראל, באמצעות הזנת פרטים ספציפיים כמו מספר התיק או פרטי החלקה והגוש. כיום ניתן להשיג את אישור הזכויות באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של רשות מקרקעי ישראל. רק לאחר בחינה מדוקדקת של המידע הרלוונטי באישור ניתן לרכז תמונה מלאה ומפורטת של המצב המשפטי של הנכס.
איתור שעבודים, עיקולים וחובות צד ג' על הנכס
אחת המשימות החשובות ביותר בתהליך רכישת דירה, היא ביצוע בדיקה מקיפה ויסודית על מנת לחשוף כל זכויות וטענות של צדדים שלישיים על הנכס – שעבודים, עיקולים, חובות, התחייבויות קודמות וצווי מניעה. גילויים כאלה עלולים להפוך את רכישת הדירה לבעייתית ומסובכת מבחינה משפטית. לכן, מעורבות עורך דין מומחה בתחום המקרקעין שבקיא היטב בחוקי החוב והרישום הנוגעים לנכסי מקרקעין היא חיונית. מומחיות זו נדרשת כדי לפענח את הרישומים ולהפיק מסקנות מדויקות על המצב המשפטי של הנכס. הבדיקה כוללת עיון מעמיק במרשם המקרקעין הכללי (טאבו), במרשם המשכנתאות ובכל אישור זכויות רלוונטי. חשוב לזכור שלעתים רישומים רשמיים אלה אינם מלאים, ועורך הדין יצטרך לנקוט בצעדים לשחרור שעבודים, מחיקת הערת אזהרה וטיפול בכל רבב משפטי אחר שעלול להכשיל את העסקה.
בירור חובות מול הרשות המקומית
לצד הבדיקות הנרחבות במרשמים הארציים, יש לפנות באופן ישיר לרשות המקומית בה ממוקם הנכס כדי לברר אם קיימים חובות או תשלומים צפויים בגין אגרות ממוכר הנכס. רישומים ארציים עלולים שלא לכלול מידע זה. לכן, יש לצייד את הרשות בייפוי כוח מטעם המוכר ובנסח טאבו עדכני, וכך לאפשר לה לחשוף את מלוא החובות והחיובים הקיימים על הנכס. חוב כזה שלא יסולק עלול להביא להטלת עיקולים ולמניעת רכישת הדירה. לכן בירור זה מהווה צעד קריטי וחיוני במניעת הפתעות עתידיות.
בדיקת היטלים ואגרות עתידיים מהעירייה
במסגרת הבירור המקיף מול הרשות המקומית, חשוב לברר גם אם צפויים לחול על הנכס בעתיד חיובים נוספים בגין תוכניות פיתוח עירוניות או אזוריות. היטלים כאלה עשויים להיות מוטלים עבור שיפורים ושדרוגים בתשתיות כגון כבישים, מדרכות, תאורת רחוב, קווי ביוב וניקוז. למרות שמדובר בחיובים עתידיים, הם צריכים להיכלל בתכנון התקציבי לרכישת הדירה, ממש כמו עלות עורך דין ברכישת דירה, מכיוון שמדובר בהוצאה משמעותית שתצטרף לעלויות הרכישה והאחזקה השוטפות של הנכס. לכן, בירור מול הרשות המקומית בשלב הרכישה הוא חשוב על מנת לקבל תמונה כוללת של העלויות הצפויות. עורך הדין יוכל להעריך האם היטלים אלה סבירים או גבוהים מהצפוי עבור אזור מגורים דומה.
בחינת תקנון בית משותף ותשריט
בדיקה מרכזית וקרטית ביותר לפני רכישת דירה היא מעבר על מסמכי הרישום של הבית המשותף – תקנון ותשריט. בחינת התשריט היא למעשה תהליך אימות סופי, המאפשר לוודא שהנכס אותו הלקוח עומד לרכוש בפועל תואם במדויק לפרטים שהוצגו לו. חשיבותו של השלב הזה נעוצה בכך שהתשריט הוא המסמך המשפטי המחייב והקובע לגבי הנכס. כל אי-התאמה בין התיאור לתשריט עלולה להעיד על בעיה משפטית מרכזית שעלולה לסכל את העסקה. בנוסף, במקרה של נטילת משכנתא, הבנקים דורשים לצרף את התשריט כדי לראות אם אכן מדובר בנכס המשועבד. לכן עיון מדוקדק בתשריט על ידי עורך דין מנוסה הוא שלב בדיקה קריטי להבנת השלכותיה המשפטיות של הרכישה. בכך ניתן למנוע טעויות יקרות או חוסר בהירות לגבי הנכס הנרכש.
בדיקה מעמיקה של תיק הבניין ואישורי הבנייה
בעת רכישת דירה, נדרשת בדיקה מקיפה ומעמיקה של כל המסמכים והאישורים הקשורים להיבטי הבנייה והתכנון של הנכס. עורך הדין יעיין בתיק הבניין המלא על מנת לוודא שכל ההיתרים, ההליכים התכנוניים והאישורים הרלוונטיים תקינים לחלוטין. זו אינה בדיקה פורמלית, אלא תהליך יסודי שיכלול גם השוואה ידנית בין תוכניות הבנייה המאושרות לבין המצב בשטח על ידי בעלי מקצוע מתאימים כגון מהנדסים ואדריכלים. אם יתגלו חריגות בנייה או אי-התאמות להיתרים שניתנו, יהיה צורך לנקוט צעדים מיידיים לתיקון המצב עם הרשויות המוסמכות. במקרים חמורים של בנייה לא חוקית ללא היתר כלל, ייתכן שיהיה צורך לשקול ביטול של העסקה כדי להימנע מהשלכות משפטיות עתידיות. לחילופין, ניתן יהיה לפעול לקבלת אישורים חריגים מן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מטרה חשובה נוספת של העיון בתיק הבניין היא לחשוף אם קיימות התראות או צווים תלויים ועומדים מהרשויות בנוגע לדירה או לבניין כולו, דבר שעלול להשפיע משמעותית על תהליך הרכישה.
בחינת זכויות הבנייה והתב"ע באזור
במסגרת הבדיקות הנרחבות לקראת רכישת דירה, אחד ההיבטים החשובים הוא בחינת זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הקשורות לדירה באותה עת. לשם כך, עורך הדין צריך לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ולברר האם לדירה יש פוטנציאל להרחבה עתידית, כמו אפשרות להוסיף קומה על הגג ובכך להגדיל באופן משמעותי את שטח המגורים וערך הנכס. במקביל, חשוב מאוד גם לערוך בדיקה מדוקדקת של תכנית המתאר המפורטת (תב"ע) התקפה לאזור הרלוונטי ולבחון את ייעוד השטחים הסמוכים בסביבת הדירה. הקמה עתידית של מבני ציבור, מרכזים מסחריים, גינות ושטחי נוי ונגישות משופרת לתחבורה ציבורית – כל אלה עשויים להעלות את ערך הנכס ואטרקטיביות האזור. מנגד, תוכניות לבנייה מאסיבית ומרוכזת, הקמת כבישים ראשיים וצירי תנועה עמוסים, עבודות תשתית גדולות וכדומה – עלולים דווקא לפגוע קשות באיכות החיים ולהביא להפחתת ערכי הנדל"ן באזור. לכן חיוני לבחון בקפידה את התב"ע ולברר אם צפויים בסביבה גם תהליכי פינוי-בינוי, הריסה ובנייה מחדש או התחדשות עירונית, שיכולים להשפיע לטובה או לרעה על ערך הנכס הנרכש.
בירור היטלי השבחה צפויים
נדרשת בדיקה מדוקדקת גם של סוגיית היטלי ההשבחה הצפויים להיות מוטלים על הנכס הנרכש. היטל השבחה הוא תשלום שרשות מקומית גובה מבעלי נכסים שערכם עלה בשל אישור תכנית חדשה לבנייה, פיתוח או שינוי ייעוד באזור מסוים. עורך הדין יבדוק אם ברשויות התכנון קיימות תוכניות מאושרות שטרם יושמו ועשויות להשפיע על שווי הדירה. במקרים שהחוזה לקניית דירה יד שניה נחתם לפני אישור תוכניות כאלה, ייתכן שהיטל ההשבחה יחול על הרוכש לאחר שיאושרו.
לכן חשוב שהצדדים יגדירו מראש כיצד יטופל היטל השבחה עתידי. במקרים רבים, נהוג שהמוכר משלם את היטל ההשבחה שמקורו בתוכניות שאושרו לפני חתימת החוזה, והרוכש יישא בהיטלים שמקורם בתוכניות חדשות שיאושרו לאחר מכן. חלוקה זו צריכה להיקבע במפורש בחוזה. בדיקה מוקדמת של סוגיית היטלי ההשבחה חשובה על מנת להעריך מראש את כלל העלויות והתשלומים הנלווים לרכישת הנכס, וכדי להגן על האינטרסים של הרוכש ולמנוע הוצאות לא צפויות לאחר השלמת העסקה.
בדיקת המצב הפיזי של הדירה באמצעות סקר בדק בית
טרם רוכשים דירה משומשת או "יד שנייה", חשוב להיעזר בשירותיו של מהנדס בנייה או ממונה בטיחות מוסמכים לביצוע סקר "בדק בית" מקצועי ויסודי על הדירה. במסגרת סקר זה ייבדקו לעומק כל היבטי הבנייה והמערכות הטכניות של הדירה, כולל זיהוי סדקים במבנה, ליקויי איטום ובידוד, בעיות רטיבות וחלודה, מצב צנרת המים והביוב, איטום חדרי רחצה, מערכות חשמל, תקינות המרפסות, גגות, חלונות ודלתות ועוד.
סקר בדק בית מקצועי עשוי לחשוף ליקויים ופגמים בדירה שהיו חבויים מעיני המבקר הלא מנוסה, וזאת לפני השלמת הרכישה. גילוי מוקדם של ליקויים אלה עשוי לאפשר קבלת הנחה משמעותית במחיר או אף ביטול עסקה אם הליקויים חמורים דיים. חשוב לזכור כי גם סקר בדק בית מקיף ביותר איננו בהכרח מאתר את כל הבעיות האפשריות, ועדיין יכולים להתגלות ליקויים נוספים לאחר הכניסה לדירה. עם זאת, הערך של סקר בדק בית שנעשה בידי איש מקצוע הוא רב מאין כמוהו בעת רכישת דירה משומשת, מאחר והוא מספק מודעות למצבה הפיזי ומונע הפתעות כואבות לאחר הרכישה.
מימון רכישת נכס מקרקעין ומס הרכישה
לפני רכישת דירה או נכס מקרקעין אחר, חשוב שתבדקו את גובה מס הרכישה שיחול עליכם. רבים הרוכשים שמשקיעים זמן בחיפוש השאלה "כמה לוקח עורך דין על קניית דירה", אך לא די בשאלה – מהו גובה המס שישלמו. גובה המס משתנה בהתאם למספר גורמים: שווי הנכס, ייעודו (האם למגורים או לא), והאם זו רכישה ראשונה או נוספת.
שיעורי מס הרכישה לדירה יחידה (ראשונה) מחולקים לחמש מדרגות שונות לפי שווי הדירה:
0% על חלק השווי עד 1,805,545 ₪ (פטור ממס הרכישה),
3.5% על החלק שבין 1,805,546 ₪ ל-2,141,605 ₪
5% בטווח 2,141,606 ₪ עד 5,525,070 ₪
8% על השווי שבין 5,525,071 ₪ ל-18,416,900 ₪,
10% על כל חלק השווי מעל 18,416,901 ₪.
לעומת זאת, במקרה של רכישת דירה נוספת, יחולו עליכם רק שתי מדרגות מס:
8% על חלק השווי עד 5,525,070 ₪
ו-10% על החלק שמעבר לסכום 5,525,070 ₪
עלויות נוספות הכרוכות ברכישה
אם הנכס הנרכש נבנה על קרקעות רשות מקרקעי ישראל, בעלי הזכויות בו יצטרכו לשלם גם דמי חכירה, דמי הסכמה ודמי היתר לרשות המקרקעין, בתמורה להעברת זכויות החכירה.
חשוב לקחת בחשבון שיש עלויות נלוות רבות הקשורות לתהליך רכישת הנכס עצמו, ביניהן: עלות עורך דין קניית דירה המטפל בעסקה, אגרות רישום הערות אזהרה, רישום משכנתא (אם רלוונטי), דמי העברת בעלות בלשכה לרישום המקרקעין ועוד. תשלום אגרות אלה הוא צעד הכרחי להשלמת התהליך.
פעולות כמו רישום ומחיקת הערות אזהרה, בקשות לקבלת אינפורמציה ונסחים משפטיים שונים, כרוכות גם הן בתשלום אגרות לגופים הרלוונטיים.
כמה עולה עורך דין לקניית דירה?
עלות עורך דין ברכישת דירה נעה בדרך כלל בהתאם לשווי הנכס, ונקבעת כאחוזים ממנו. לדוגמה, בנכס ששוויו 4 מיליון ש"ח, סכום שכה"ט שישולם יהיה גבוה מנכס ששוויו מיליון ש"ח – בהנחה שהחוזה נכתב על ידי אותו עורך דין. התעריפים המקובלים כיום לתשלום כעמלת עורך דין מכירת דירה, הם בין 0.5%-1.5%, שיעור שעשוי להשתנות בהתאם למקצועיות עורך הדין, מורכבות העסקה (עסקאות שבהן נדרש תכנון מס מקיף יותר, עיקולים על הנכס או תרחישים אחרים שעשויים להגביר את מורכבות העבודה). פירוט נוסף בהמשך המאמר.
חובות ותשלומים החלים על המוכר
לפני חתימה על חוזה מכר, יש לבחון את החובות והתשלומים השונים שעלולים לחול על המוכר:
- היטל השבחה – מוטל על המוכר בגין תוכניות שאושרו לפני חתימת החוזה והשביחו את שווי הנכס. לעומת זאת, היטלי השבחה על תוכניות שיאושרו לאחר החתימה יחולו על הרוכש של הנכס. דרך קלה לבחון קיום היטל השבחה קיים או עתידי היא פנייה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
- מס שבח – מס זה מחושב במועד מכירת הנכס ומבוסס על הרווח היחסי שקיבל המוכר, בהשוואה לעלות הרכישה המקורית, בניכוי הוצאות והצמדה למדד. עורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן יכול לסייע במיצוי זכויותיו של המוכר ובחישוב מדויק של גובה מס השבח.
תוכן חוזה רכישת הדירה
חוזה רכישת דירה הוא המסמך המרכז את כל ההבנות וההסכמות שהושגו בין הרוכש למוכר. חוזה זה, הנחתם בסיוע עורך דין מקרקעין מקצועי, כולל את הסעיפים הבאים:
- הצהרות הצדדים – זהו סעיף מרכזי המתאר את מצב הנכס והזכויות של כל צד בעסקה. על המוכרים להצהיר כי הם בעלי הזכויות המלאות על הנכס וכי אין שעבודים, משכנתאות או התחייבויות לצד שלישי כלשהו העלולים להפריע להעברת הבעלות לרוכשים. הם גם מצהירים על רצונם החד-משמעי למכור את הנכס. מן הצד השני, על הרוכשים להצהיר כי הם ערכו בדיקה מקיפה למצב הנכס ומודעים למצבו, ובכל זאת מעוניינים לרכוש אותו כמות שהוא. חשוב שהצהרות אלו תהיינה מדויקות כדי למנוע חילוקי דעות בעתיד.
- פרטי העסקה – סעיף זה מפרט את כל הפרטים הרלוונטיים לגבי הנכס עצמו ותנאי העסקה. בסעיף יצוינו פרטים כמו מיקום הנכס, גודלו, מספר החדרים, קומה ועוד. כמו כן, יוגדר תהליך העברת הבעלות מהמוכרים לרוכשים וכל מה שכרוך בכך, כגון חילופי המסמכים הנדרשים בין הצדדים.
- תנאי התמורה – זהו אחד הסעיפים החשובים ביותר בחוזה, שכן הוא קובע את סכומי הכסף שהרוכשים צריכים להעביר תמורת הדירה ואת לוחות הזמנים לתשלומים השונים. נהוג להעביר סכום ראשוני של כ-20% מהתמורה הכוללת בעת בה חותמים על החוזה. סכום זה יכול להיות מופקד כפיקדון אצל עורך הדין או להיחשב כתשלום ראשון על חשבון התמורה. לאחר מכן, יקבע תשלום ביניים נוסף בדרך כלל במהלך תקופת הבנייה או השיפוצים לנכס. התשלום האחרון והמכריע הוא יתרת התמורה שתהיה צריכה להיות משולמת במלואה במועד קבלת החזקה ומסירת המפתחות.
במקרים מסוימים, כשיש חשש שהדירה לא תימסר כפי שסוכם, ניתן להפקיד את יתרת התמורה בנאמנות אצל עורך דין עד למועד המסירה בפועל.
- רישום הערת אזהרה – כאשר מתבצעת החתימה על החוזה יחד עם תשלום הסכום הראשוני, באי כוח הרוכשים מתחילים לפעול לרישום הערת אזהרה על זכויותיהם בנכס בלשכת רישום המקרקעין. הערת אזהרה זו נועדה להגן על זכויות הרוכשים ולמנוע מהמוכרים למכור את הנכס לצד שלישי אחר במהלך העסקה. היא תישאר תקפה עד להשלמת העסקה ורישום הזכויות על שם הרוכשים.
- סילוק משכנתאות קודמות – במידה ויש על הנכס משכנתאות, שעבודים או הערות אזהרה קיימות מעסקאות קודמות, המוכרים יתחייבו במסגרת החוזה לפעול למחיקתן. רק לאחר ביצוע מחיקה זו יהיה ניתן להעביר את הבעלות על הנכס לרוכשים באופן חוקי וחלק.
- נטילת משכנתא – אם הרוכשים מתכוונים לממן את רכישת הנכס באמצעות משכנתא מהבנק, החוזה יכלול התחייבות של המוכרים לשתף פעולה עם תהליך נטילת המשכנתא ולבצע את כל הצעדים הנדרשים מצידם לצורך קבלתה. מומלץ מאוד לקבל אישור עקרוני למשכנתא לפני חתימת החוזה כדי למנוע סיבוכים.
- מועד המסירה של החזקה – יוגדר במפורש המועד שבו הבעלות על הדירה תועבר באופן רשמי לידי הרוכשים. זהו גם המועד שבו הרוכשים יקבלו את המפתחות ויוכלו להתחיל להתגורר בנכס או לנהוג בו לפי ראות עיניהם. חשוב להגדיר מועד זה על מנת שלא יהיו חילוקי דעות או עיכובים בלתי מוצדקים במסירה.
- פרק ההפרות – פרק זה יפרט את ההפרות השונות העלולות להתרחש, וההשלכות של כל אחת מהן. הפרה יסודית, כמו חוסר יכולת של מוכר להעביר את הבעלות על הדירה, תזכה את הרוכשים לבטל את החוזה. לעומת זאת, הפרות לא-יסודיות כמו עיכוב קל במסירה, עשויות רק לזכות את הרוכשים בפיצוי כספי מוגדר מראש.
- סעיפים שונים – פרק זה יכלול תנאים וסעיפים שונים שלא פורטו בחלקים אחרים של החוזה. למשל, תיאור של מקרים ונסיבות של כוח עליון שאינם באחריות אף אחד מהצדדים. כך גם בכל הנוגע לתנאים עבור שינויים או תוספות עתידיות בחוזה עצמו, והוראות כלליות אחרות.
הסמכת נציגים להוביל את העסקה
ייפוי הכוח הבלתי חוזר הוא מסמך המקנה לנציגים של הצדדים, לרוב עורכי הדין, סמכות לביצוע פעולות הנדרשות לקידום העסקה. זהו צעד המאפשר לקונה ולמוכר להמשיך את שגרת חייהם תוך הסתמכות על נציגיהם שאחראים לטפל בנושאים השונים. המוכר מייפה את כוחם של עורכי הדין לפעול בשמו בכל הדרוש להשלים את התהליך, בעוד הקונה נותן ייפוי כוח לעורך הדין של המוכר לבצע פעולות ספציפיות הנדרשות מצידו.
שטר מכר – המסמך המלכד את רכישת הדירה
שטר מכר הינו מסמך משפטי מרכזי המתעד את העסקה והעברת הבעלות לקונה. חתימה על שטר זה בנוכחות עורך דין היא שלב הכרחי כדי לאפשר את רישום הקונה כבעלים החדשים של הנכס. שטר המכר עצמו נחתם כבר במהלך חתימה על הסכם המכר המקדים.
רישום הערת אזהרה – שלב ראשון בהבטחת זכויותיו של הקונה
מיד לאחר ביצוע התשלום הראשוני, יש לפעול לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה במרשם המקרקעין. עד רישום ההערה, התשלום יופקד בחשבון נאמנות של עורך הדין המעניק ייצוג למוכר. רק לאחר רישומה מועבר התשלום לידי המוכר. בדרך זו ניתן למנוע מצב של עסקה כפולה על הנכס על ידי המוכר. כיום ניתן גם לבצע את רישום ההערה באופן מקוון.
סילוק שעבודים קודמים
כדי להעביר את הבעלות על הנכס לידי הקונה, חיוני לפנות מראש את הדרך ממכשולים. דירה עם שעבוד משכנתא לא יכולה להשתחרר מבעליה הנוכחיים לפני סילוק המשכנתא. עורכי הדין אחראים על מחיקת הערות האזהרה הקשורות לבנקים במקביל להסדרת החוב על ידי המוכר. רק כך תעבור הבעלות באופן חוקי וחלק.
המפתח למימוש העסקה בפועל
היעד המרכזי של כל העסקה הוא מועד מסירת החזקה, שבו הקונה מקבל את המפתחות ונכנס לבעלות מלאה על הנכס. במועד זה הקונה והמוכר נפעשים לאחר ביצוע התשלום הסופי, המונים בדירה נבדקים וסטטוס הדירה נבדק.
השלב הסופי – העברת הזכויות הרשמית
השלב המסכם בהליך רכישת הדירה הוא רישום הבעלים החדשים על הנכס במרשם המקרקעין. לעיתים מסירת החזקה הפיזית בדירה מתבצעת לפני רישום הבעלות ולעיתים לאחריו, אך אין חשיבות רבה לסדר הפעולות. במהלך שלב העברת הזכויות מועברים המסמכים הרשמיים הדרושים כדי לעדכן את הבעלות על הנכס על שם הקונה החדש.
תעריפי שכר טרחה עורך דין קניית דירה
שכר הטרחה הנהוג לעורכי דין המטפלים בעסאקות רכישת דירה, נקבע כאחוז מסוים משווי הנכס הנרכש. כאשר מדובר בעסקה גדולה, שכר הטרחה יכול להגיע לכחצי אחוז משווי הדירה. בעסקאות זולות יותר, התעריף עשוי להיות גבוה יותר, עד כשני אחוזים. הסכום הסופי ישתנה בהתאם למורכבות העסקה ולטיפול הנדרש. בנוסף לשכר הטרחה עצמו, יש לשלם גם מע"מ כנדרש על פי חוק.
הצטיידו במיטב עורכי הדין של דרעי רייפר ושות'
השלב הראשון לקראת רכישת דירה הוא התשלום לעורך הדין שילווה את התהליך – זאת עוד בשלב בו חותמים על חוזה המכר עם המוכר. התשלום וגובהו נקבעים על פי הסכמה בין הצדדים. ואולם, חשוב להצטייד מראש בעורכי הדין המקצועיים והמנוסים ביותר בתחום המקרקעין, שישגיחו על תהליך הרכישה משלביו הראשונים ויוודאו כי כל הבדיקות והשלבים יעברו כשורה עד להשלמת העסקה בהצלחה. משרדנו, דרעי רייפר ושות', בראשות דוד דרעי ועורכי דין מנוסים נוספים, יגשים את החלום שלכם, עם יחס אישי, מסירות ומקצוענות. צרו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ראשונית.
