אי אפשר לקנות דירה בלי חוזה שמגדיר באופן משפטי את תנאי הרכישה. חוזה זה נקרא "חוזה מכר דירה" – אז למה חשוב לשים לב בו?
ראשית, חשוב להבין שחוזה מכר הוא מסמך אשר יכול להשפיע באופן משמעותי על כל אחד מן הצדדים בעסקה, במסגרתו מתייחסים לכלל התנאים המשפטיים וההיבטים המסחריים של העסקה, מומלץ להיעזר בשירותיו של עורך דין העוסק בתחום הנדל"ן לצורך ניסוח החוזה ובדיקתו.
מה צריך להיכלל בחוזה המכר?
מטרתו של חוזה המכר היא העברת הזכויות בנכס בין הצד המוכר לצד הקונה. במסגרת חוזה המכר יש לייצג את רצונותיהם של שני הצדדים בעסקה, כמו כן חוזה מכר דירה צריך לכלול בתוכו את הנושאים הבאים:
- תיאור הנכס אותו מוכרים.
- תיאור מהות העסקה.
- הצהרותיו והתחייבויותיו של הצד המוכר לרבות: מגבלות הקיימות בנכס, פגמים אם קיימים בנכס, מצב הנכס, תשלומי מיסים, התחייבות למסמכים וכן הלאה.
- הצהרותיו והתחייבויותיו של הצד הקונה לרבות: עמידה בתשלומים על הנכס, ביצוע תשלומי מיסים, ביצוע בדיקה לדירה טרם רכישתה וכן הלאה.
- סעיף תמורה – כל חוזה מכר צריך לכלול בתוכו סעיף תמורה המתייחס לסכום הרכישה הכולל, אופן חלוקת התשלומים, התאריכים שבהם יתבצעו התשלומים, ניכוי משכנתאות, אופן ביצוע התשלומים וכן הלאה.
- מסמכים הנוגעים להעברת זכויות ויפויי כוח.
- תשלומים ומיסים – בסעיף זה יש להתייחס לכלל המיסים והתשלומים ואופן החלוקה שלהם בין הצדדים בעסקה עד לרגע מסירת הדירה ומרגע מסירת הדירה ואילך.
- הפרת החוזה – בכל חוזה מכר יש לכלול סעיף המפרט את ההשלכות של הפרת החוזה בנוגע לכל אחד מן הצדדים.
מה חשוב לבדוק בחוזה מכר דירה?
מאחר שחוזה מכר דירה הוא מסמך אשר יכול להשפיע באופן משמעותי על כל אחד מן הצדדים בעסקה, קיימת חשיבות רבה לבדיקת החוזה טרם חותמים עליו. חשוב לבדוק מספר דברים לפני שחותמים עליו, ביניהם:
- זהות הקונה וזהות המוכר – אחת הבדיקות החשובות ביותר אותן יש לבצע לחוזה מכר דירה היא בדיקת זהות מוכר הדירה וזהות רוכש הדירה. כלומר יש לוודא כי הגורם מולו אתם מקיימים את העסקה הוא אכן בעל יכולות ואפשרות לעשות זאת.
- הזכויות של כל אחד מן הצדדים בעסקה – כאשר זה נוגע לחוזי מכר על דירות חשוב מאוד לבדוק את הזכויות של מוכר הדירה במקום בו הדירה רשומה. חלק מן הזכויות שחשוב לוודא הן: האם ישנם חובות קודמים, האם קיימים שעבודים על הנכס, האם ישנם עיקולים רשומים על הנכס וכן הלאה.
- ועוד…
